Сметное дело
Руководство пользователя
Государственная регистрация вновь построенного объекта недвижимости
Опубликовано: 30.08.2016 00:00
Обновлено: 30.08.2016 00:00

Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Согласно ст. 4 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имуще­ства, прав на него и сделок с ним», в редакции от 05.01.2016 № 355-З (далее - Закон № 133-З), объектами государственной регистрации являются:

  • создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
  • возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. до­лей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и другими законо­дательными актами Республики Беларусь;
  • сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законода­тельными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Юридические лица в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в экс­плуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации обязаны об­ратиться в организацию по государственной регистрации за государственной реги­страцией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного ка­питального строения. Это регламентировано подп. 1.5 Указа от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков», в редакции от 16.06.2015 № 244 (далее - Указ № 431).

Юридическое лицо, имеющее в эксплуатации капитальные строения (здания, соо­ружения), изолированные помещения, обязано сразу зарегистрировать их создание, а потом возникновение прав на них (собственности, хозяйственного владения, пользования и т.д.). Этот вывод вытекает из п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 10 Закона № 133-З, со­гласно которым государственная регистрация изменения, прекращения существова­ния недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недви­жимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствую­щего недвижимого имущества.

Для регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изо­лированного помещения первым делом юридическому лицу необходимо провести техническую инвентаризацию в территориальном агентстве по государственной ре­гистрации и земельному кадастру по месту нахождения юридического лица (далее – организация по государственной регистрации). 

Объекты технической инвентаризации

Техническая инвентаризация недвижимого имущества и проверка его характерис­тик проводятся организацией по государственной регистрации в отношении следую­щих видов объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Респуб­лики Беларусь:

  • капитальных строений (зданий, сооружений). Исключение составляют капи­тальные строения, которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в ава­рийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют кон­структивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характерис­тик капитальных строений (площадей, объемов и др.);
  • незавершенных законсервированных капитальных строений;
  • изолированных помещений, в т.ч. жилых;
  • машино-мест.

Объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение (п. 3 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11, в редакции от 27.10.2015 № 37 (далее - Инструкция № 11)). 

Документы для технической инвентаризации

Согласно п. 14 Инструкции № 11 юридические лица для проведения технической инвентаризации (проверки характеристик) недвижимого имущества представляют в организацию по государственной регистрации следующие документы:

  • заказ на выполнение работ;
  • документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;
  • выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законода­тельством страны ее происхождения, датированную не ранее одного года до дня подачи заказа на выполнение работ, - если заказчиком является организация-нерезидент;
  • документ, удостоверяющий личность гражданина - представителя юридическо­го лица;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица на подписание заказа на выполнение работ (доверенность, приказ, решение, дру­гой документ).

В дополнение к данным документам (при подаче заказа на выполнение работ) в зависимости от вида и назначения объекта недвижимого имущества, способа его воз­ведения или изменения, работ, которые просит выполнить юридическое лицо, могут представляться и другие документы (при их наличии).

К документам, которые касаются только вновь возведенного объекта, за ис­ключением объектов, возведенных в результате самовольного строительства, относятся:

  • разрешительная документация на возведение, выданная исполкомом;
  • проектная документация (откорректированная проектная документация, если в проект в установленном законодательством порядке были внесены изменения), утвержденная в порядке, установленном Совмином;
  • акт приемки в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изо­лированного помещения, если вновь созданный в результате возведения объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до проведения технической инвентаризации или проверки характеристик;
  • справка о распределении изолированных помещений между кандидатами в пра­вообладатели – для объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось заказчиком (застройщиком) по договору (договорам) о созда­нии объекта долевого строительства;
  • справка о балансовой принадлежности и стоимости объекта недвижимого имуще­ства, подписанная руководителем и главным бухгалтером, содержащая сведения о годе постройки объекта недвижимого имущества, либо заключение об оценке, составленное в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
  • материалы геодезической контрольно-исполнительной съемки (план линейного сооружения, исполнительный чертеж, план результатов исполнительной съемки с указанием поворотных и характерных точек, каталог координат поворот­ных и характерных точек линейного сооружения с указанием расстояния между ними) – при выполнении работ в отношении линейных сооружений (в случае проведения технической инвентаризации или проверки характе­ристик вновь созданного в результате строительства объекта недвижимого имущества.

Полный перечень содержится в п. 15 Инструкции № 11.

Сроки проведения технической инвентаризации определены в п. 37 Инструк­ции № 11, зависят от объекта, его площади, сложности работ и других показа­телей. 

Результаты технической инвентаризации

По результатам проведения технической инвентаризации или проверки харак­теристик недвижимого имущества составляются технические паспорта на объекты недвижимого имущества. Однако имеется ряд случаев (полный перечень указан в п. 28 Инструкции № 11), когда технические паспорта не составляются, а выдаются ведомости технических характеристик на эти объекты. К наиболее распространенным случаям относятся:

  • отсутствие акта приемки в эксплуатацию объекта недвижимого имущества (за исключением объектов, возведенных в результате самовольного строитель­ства, садовых домиков, эксплуатируемых капитальных строений (зданий, соо­ружений));
  • отсутствие в отношении объекта недвижимого имущества разрешения на строи­тельство, выданного в порядке, предусмотренном законодательством, и (или) разработанной в установленном порядке проектной документации (за исклю­чением садовых домиков, эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) в случае, когда в отношении такого объекта не был представлен акт приемки в эксплуатацию;
  • обнаружение при технической инвентаризации или проверке характеристик недвижимого имущества несоответствия фактического состояния объекта не­движимого имущества проектной документации и если на запрос организации по государственной регистрации был дан ответ о недопустимости выявленных отступлений от проектной документации либо в течение установленного зако­нодательством срока ответ на запрос не был получен. 

Создание капитального строения

Государственная регистрация создания эксплуатируемого капитального строения представляет собой акт признания недвижимого имущества созданным.

Перечень документов, представляемых в организацию по государственной ре­гистрации для государственной регистрации создания эксплуатируемого капи­тального строения, указан в п. 17.11 раздела 17 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными орга­низациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совмина от 17.02.2012 № 156, в редакции от 19.07.2016 № 563 (далее - Единый перечень). К ним отно­сятся:

  • заявление, содержащее идентификационные сведения, составленное в установ­ленной форме (оформляется регистратором непосредственно при подаче до­кументов);
  • документ, подтверждающий   государственную   регистрацию   юридического лица;
  • выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквива­лентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерези­дент;
  • документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица на подписание заявления (доверенность или другой документ);
  • акт приемки объекта в эксплуатацию (копии, заверенные заказчиком) или справка о его отсутствии;
  • гарантийное письмо с просьбой об изготовлении технического паспорта - в случае государственной регистрации создания капитального строения, изо­лированного помещения или машино-места (кроме случаев, когда на дату подачи заявления о государственной регистрации технический паспорт из­готовлен);
  • документ, подтверждающий внесение платы (счет для оплаты выдает регистра­тор при подаче документов). 

Регистрация прав на капитальное строение

Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооруже­ния) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента за­вершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 220 ГК).

В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государствен­ной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистра­ции, если иное не предусмотрено законодательством.

Если заказчиком является юридическое лицо, для государственной регистрации возникновения прав на капитальное строение дополнительно к документам, пред­ставляемым для создания капитального строения, необходимо представить:

  • справку о балансовой принадлежности и стоимости объекта недвижимо­го имущества, подписанную руководителем и главным бухгалтером (бухгал­тером либо иным лицом, осуществляющим в соответствии с законодатель­ством ведение бухгалтерского учета) юридического лица, заверенную печатью юридического лица, содержащую сведения о годе постройки объекта недвижи­мого имущества;
  • заключение об оценке, составленное в соответствии с законодательством Рес­публики Беларусь.

Перечень документов, представляемых для осуществления государственной реги­страции недвижимого имущества, может отличаться в зависимости от характеристик объектов, подлежащих регистрации, а также от конкретной административной про­цедуры. 

Административная ответственность

Согласно части второй ст. 23.77 Кодекса Республики Беларусь об административ­ных правонарушениях установлена административная ответственность юридических лиц за невыполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в отношении объектов недвижимого имущества. Так, неисполнение обязанности по об­ращению за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или незавершенного за­консервированного капитального строения в установленный законодательными акта­ми срок влечет наложение штрафа.

Размер штрафа, налагаемого на юридическое лицо, состав­ляет от 50 до 100 базовых величин.

Анастасия Быковская, юрист

Другие материалы по теме
В помощь сметчику