Сметное дело
Руководство пользователя
Заказчик, застройщик в строительстве и их функции
Опубликовано: 26.03.2015 10:20
Обновлено: 26.03.2015 10:20

Постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4 утверждены перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства (далее – перечень, постановление № 4), а также Инструкция о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта (далее – Инструкция). Постановление № 4 вступило в силу с 10 мая 2014 г.

Заказчик, застройщик в строительстве

Понятия «заказчик» и «застройщик» даны в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в редакции от 04.01.2014 № 130-З. Рассмотрим их.

Заказчик в строительной деятельности (далее – заказчик) – юридическое лицо (физическое лицо, индивидуальный предприниматель), определяемое в соответствии с законодательством, которое:

  • финансирует возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос;
  • осуществляет строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора.

Застройщик в строительной деятельности (далее – застройщик) – юридическое лицо (физическое лицо, индивидуальный предприниматель), определяемое в соответствии с законодательством, которое:

  • финансирует возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос;
  • осуществляет строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора.

Основным отличием между понятиями заказчика и застройщика является то, что застройщик самостоятельно может осуществлять строительную деятельность в отличие от заказчика.

При финансировании строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов заказчики, застройщики определяются актами Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, – также решениями государственных организаций.

Заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, который выдает разрешительную документацию на строительство.

Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.

Руководитель (управляющий) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства, который обеспечивает реализацию проекта, назначается решением заказчика, застройщика.

Перечнем установлены функции вышеуказанных лиц для различных стадий осуществления строительной деятельности.

Перечень не является исчерпывающим. Заказчик, застройщик вправе осуществлять и иные функции, предусмотренные законодательством.

Аттестат соответствия

Для выполнения функций заказчика необходим аттестат соответствия.

Это указано в приложении 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252, в котором определен перечень видов работ (их составляющих), при выполнении которых обязательно наличие аттестата соответствия.

Согласно п. 5 указанного приложения выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг при осуществлении деятельности в области строительства объектов 1–4-го классов сложности включает в себя:

  • выполнение функций заказчика, застройщика, оказание отдельных видов инженерных услуг в строительстве;
  • выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью.

Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для получения аттестатов соответствия 1–4-й категорий, в т.ч. для выполнения функций заказчика, застройщика, изложены в п. 5 приложения 1 к постановлению Минстройархитектуры от 02.05.2014 № 25 (далее – постановление № 25). В подп. 5.2 п. 5 приложения 1 к постановлению № 25 содержатся квалификационные требования к организации, которая выполняет функции заказчика, застройщика самостоятельно, без привлечения инженерной организации (далее – квалификационные требования).

Возникает следующий вопрос: если заказчик привлекает для выполнения своих функций инженерную организацию, необходимо ли заказчику иметь аттестат соответствия?

Если организация является заказчиком строительства, но при этом привлекает для выполнения своих функций инженерную организацию, в таком случае заказчику не нужно получать аттестат соответствия. Аттестат соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика, оказания инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью в зависимости от класса сложности объекта необходимо иметь инженерной организации (подп. 5.2 п. 5 квалификационных требований).

Если организация является заказчиком строительства и часть функций выполняет самостоятельно, для выполнения других своих функций привлекает инженерную организацию, в таком случае заказчик должен иметь аттестат соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика в строительстве в зависимости от класса сложности (подп. 5.1 п. 5 квалификационных требований). Инженерная организация должна иметь аттестат соответствия на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью в зависимости от класса сложности.

Функции заказчика, застройщика на предпроектной (предынвестиционной) стадии

На предпроектной (предынвестиционной) стадии заказчик, застройщик принимают решение о реализации инвестиционного проекта, разрабатывают и утверждают задание на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации и т.д. (подп. 1.1.1, 1.1.2 п. 1 перечня).

Обязанность по разработке предпроектной (предынвестиционной) документации введена с 1 апреля 2014 г. и должна осуществляться до разработки проекта в строительстве на определенные объекты. К ним, за некоторым исключением, относятся объекты 1–4-го классов сложности. Предпроектная (предынвестиционная) документация включает обоснование инвестиций и задание на проектирование (абзацы первый, второй подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»).

На указанной стадии заказчик, застройщик своим решением назначают руководителя (управляющего) проекта (из числа работников соответствующей квалификации) в строительстве либо привлекают инженерную организацию и определяют их функции (подп. 1.1.3 п. 1 перечня).

Функции заказчика, застройщика в области освоения строительной площадки

На стадии освоения строительной площадки заказчик, застройщик осуществляют:

  • подготовку разрешительной документации на строительство и ее получение (документов для предоставления земельного участка для строительства и др.);
  • подачу в местный исполнительный и распорядительный орган заявлений, связанных с получением разрешительной документации на строительство;
  • организацию сноса зданий, сооружений, удаления и (или) пересадки находящихся на строительной площадке объектов растительного мира;
  • обращение за государственной регистрацией земельного участка (прав на него) и др. (подп. 1.2.1, 1.2.3, 1.2.4 и 1.2.6 п. 1 перечня).

Функции заказчика, застройщика в области организации строительства

На стадии организации строительства заказчик, застройщик организовывают подрядные торги или переговоры по выбору подрядчика или исполнителя на выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов или иные процедуры закупок, заключают договоры строительного подряда, получают разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ в установленном порядке.

На практике возникает вопрос: какие аттестаты соответствия необходимо получить предприятию, которое планирует построить здание для собственных нужд?

Ответ следующий: если предприятие строит своими силами объект, относящийся, например, ко 2–4-му классу сложности, такому юридическому лицу необходимо получить аттестат соответствия на выполнение функций заказчика и выполнение функций подрядчика на выполнение отдельных видов работ, которые он будет выполнять собственными силами (п. 8 квалификационных требований).

Другие функции заказчика, застройщика

Помимо вышеуказанных функций, определены и другие функции заказчика, застройщика в строительстве, такие как:

  • своевременное составление графика платежей с разбивкой по источникам финансирования, согласование и подписание его с подрядчиком;
  • утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию;
  • обеспечение устранения выявленных в период гарантийного срока дефектов и др.;
  • осуществление контроля за соблюдением подрядчиком своих обязательств в период действия гарантийного срока.

Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.

Функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства

Заказчик, застройщик при строительстве объектов 1–4-го классов сложности обязаны назначать такого специалиста из числа работников соответствующей квалификации, состоящих в его штате, либо привлекать для таких целей инженерную организацию (инженера), в т.ч. с соблюдением требований законодательства о закупках.

К функциям руководителя (управляющего) проектом относятся:

  • организация работ по подготовке и реализации проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта;
  • организация разработки предпроектной (предынвестиционной) документации, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование;
  • разработка плана управления проектом и обеспечение его выполнения;
  • обеспечение соблюдения сметной стоимости строительства, предусмотренной проектной документацией;
  • формирование перечня исполнителей, необходимых для реализации проекта;
  • обеспечение эффективного использования ресурсов и персонала, участвующих в реализации проекта;
  • организация проведения подрядных торгов или переговоров по выбору разработчика предпроектной (предынвестиционной), проектной документации, генподрядчиков (подрядчиков) для реализации проекта, процедуры закупки товаров;
  • осуществление контроля за обеспечением участниками проекта исполнения обязательств;
  • подготовка при необходимости и внесение на рассмотрение заказчика, застройщика предложений по изменениям и (или) дополнениям в план управления проектом и координация деятельности участников проекта по внесению соответствующих изменений и (или) дополнений;
  • информирование заказчика, застройщика о ходе реализации проекта, а также о возникающих при его реализации спорных вопросах, рисках;
  • координация взаимодействия всех участников при реализации проекта;
  • организация оформления необходимых документов по реализации проекта, выработке и принятию управленческих решений, оформлению необходимой документации в соответствии с требованиями законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов.

Заказчик, застройщик могут поручить руководителю (управляющему) проектом выполнение других функций, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 115 приложения 1 к постановлению Минстройархитектуры от 26.03.2014 № 15 «О некоторых вопросах аттестации руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, выполнение работ по обследованию зданий и сооружений», который гласит, что если руководитель проекта соответствует указанным критериям, вне зависимости от того, имеет ли он гражданство Республики Беларусь, он может получить квалификационный аттестат руководителя (управляющего) проекта для выполнения функций заказчика. 

Анастасия Быковская, юрист

Другие материалы по теме
В помощь сметчику
Вопросы и ответы