ОБНОВЛЕНО: 20.01.2022

Любое строительство или выполнение отдельных строительных, монтажных, специальных работ неразрывно связаны с местом их проведения. Иными словами, выполняемые работы могут проводиться только по месту и в рамках нахождения объекта строительства.

Определение строительной площадки (фронта работ)

Объект строительства представляет собой одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений), их части (включая изолированные помещения), инженерные и транспортные коммуникации, их части, иные объекты недвижимого имущества, строительство которых может включать очереди строительства, пусковые комплексы. Определение данного термина содержится в абзаце двадцать первом ст. 1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З).

Таким образом, от масштабности объекта строительства будет зависеть необходимое для проводимых строительных работ пространство.

Следует отметить, что Закон № 300-З в абзаце тридцать шестом ст. 1 определяет указанное пространство и называет его строительной площадкой, под которой понимается земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимого имущества, а также незаконсервированными не завершенными строительством объектами или без них, предоставленный в установленном законодательством порядке и предназначенный для осуществления строительной деятельности, либо здание, сооружение, коммуникации, их части, на (в) которых осуществляется строительство.

Определение фронта работ в законодательстве отсутствует, однако встречается как дополнительное обозначение строительной площадки, приводимое в скобках, – «строительная площадка (фронт работ)» (п. 24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450)). Следовательно, предполагается, что фронт работ – иное (дополнительное) название строительной площадки.

Подготовка и передача строительной площадки подрядчику возлагаются законодательством на заказчика. Так, функции заказчика в области освоения строительной площадки содержатся в подп. 1.2 п. 1 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, утвержденного постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4 (далее – перечень).

Подпункт 1.2 п. 1 перечня:

• подготовка документов, необходимых для предоставления земельного участка для строительства, получения разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объектов строительства (далее – разрешительная документация на строительство), подача в местный исполнительный и распорядительный орган соответствующих заявлений;
• заключение договора подряда на подготовку разрешительной документации на строительство с организацией по землеустройству, структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, или специально созданным коммунальным унитарным предприятием;
• получение разрешительной документации на строительство;
• обращение за государственной регистрацией земельного участка (прав на него);
• обеспечение создания геодезической разбивочной основы для строительства объекта (выполнения строительных работ);
• организация сноса зданий, сооружений, удаления и (или) пересадки объектов растительного мира, находящихся на строительной площадке, обеспечение выполнения работ по демонтажу оборудования, аппаратуры, механизмов и устройств, отключению действующих инженерных коммуникаций на объектах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и газопровода, обеспечение переселения в установленном порядке лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, оказание других услуг в случаях и порядке, предусмотренных договором строительного подряда;
• возмещение гражданам в случаях и порядке, предусмотренных законодательством, стоимости подлежащих сносу объектов недвижимости, принадлежащих им на праве частной собственности, и насаждений при них;
• обеспечение учета и реализации строительных материалов, полученных в результате разборки зданий (в т.ч. временных титульных), сооружений, конструкций.

Конкретные функции, права, обязанности и ответственность инженера (инженерной организации) при оказании инженерных услуг определяются сторонами при заключении договора на оказание инженерных услуг. Это установлено в п. 9 Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18. Однако следует помнить, что не подлежат передаче инженеру (инженерной организации) следующие функции заказчика, застройщика:

• принятие решения о строительстве объекта;
• утверждение проектной документации;
• обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
• принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;
• утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.

Порядок и срок передачи строительной площадки (фронта работ)

Согласно п. 24 Правил № 1450 заказчик обязан передать подрядчику строительную площадку (фронт работ) в срок и порядке, установленные договором строительного подряда. Поэтому при заключении договора строительного подряда рекомендуется указывать в нем процедуру обследования строительной площадки (комиссионно от каждой стороны договора или определенными представителями), дату обследования (можно также указать время) и характеристики строительной площадки, которыми она должна обладать для проведения строительных работ в полном объеме.

Завершение такого обследования и передачи строительной площадки (фронта работ) необходимо закрепить подписанием акта передачи, в котором целесообразно указать не только факт передачи фронта работ, но и наличие или отсутствие необходимых ресурсов (электроснабжения, водоснабжения и пр.), ограждения строительной площадки, видеонаблюдения, а также количество передаваемых экземпляров ключей и др.

Можно отметить такой случай, когда обследование строительной площадки производится подрядчиком на преддоговорной стадии заключения сделки, т.е. при рассмотрении возможности совместного сотрудничества. В данной ситуации передача предварительно подготовленного фронта работ может быть описана непосредственно в договоре с отметкой «фронт работ осмотрен сторонами предварительно, подрядчиком подтверждается его надлежащее состояние и принимается в момент подписания договора».

Правовые последствия при просрочке передачи строительной площадки (фронта работ)

Срок передачи строительной площадки (фронта работ) – важный аспект в рамках строительства, так как именно с момента передачи строительной площадки (фронта работ) у подрядчика появляется фактическая возможность приступать к работам. Несоблюдение установленного срока является одной из причин пересмотра предусмотренных договором строительного подряда сроков строительства (п. 75 Правил № 1450). Указанным пунктом Правил № 1450 установлено, что срок строительства продлевается по соглашению сторон в определенном Правилами № 1450 порядке с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору.

Изменения и дополнения в договор строительного подряда вносятся в соответствии с законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения его условий, обязана уведомить о них другую сторону договора в письменной форме и подготовить предложения об изменении условий договора. Другая сторона договора обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения о его изменении и подписать дополнительное соглашение к договору либо в порядке, предусмотренном Правилами № 1450, согласиться на расторжение договора по соглашению сторон или отказаться от его исполнения. Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора, кроме случаев изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора.

Таким образом, если несвоевременная передача строительной площадки (фронта работ) повлекла несоблюдение подрядчиком сроков завершения строительства (его этапа) и не оформлена дополнительным соглашением, а стороны, в свою очередь, не заявили в установленном порядке о расторжении договора или об отказе от него,  подлежат соблюдению изначально установленные сроки строительства, а в случае их нарушения подрядчиком подлежат применению штрафные санкции.

Согласно п. 85 Правил № 1450 подрядчик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику за нарушение установленных в договоре (графике производства работ) сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, подтверждающих их выполнение.

По соглашению сторон установленные Правилами № 1450 размеры ответственности могут быть увеличены. Также стороны вправе установить в договоре за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств иные, не предусмотренные Правилами № 1450 виды и размеры ответственности, не противоречащие законодательству.

Однако при обращении к общим нормам гражданского законодательства имеет место иная ситуация.

Согласно части третьей ст. 376 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) должник, т.е. лицо, которое обязано выполнить определенные действия в пользу другого лица (кредитора), не считается просрочившим выполнение своего обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение обязательства или не совершил действий, предусмотренных законодательством или договором либо вытекающих из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (часть первая ст. 377 ГК).

Иными словами, подрядчик не будет считаться просрочившим свое обязательство завершить строительство (его этап) в согласованные сроки, если будет установлено, что он не имел фактической возможности приступить к работам, так как строительная площадка (фронт работ) не была ему передана заказчиком или была передана в ненадлежащем состоянии.

Именно по такому пути идет современная судебная практика при разрешении подобных спорных ситуаций.

Более того, согласно части второй ст. 377 ГК просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу законодательства или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Особый случай

Несколько иное регулирование в рамках определения строительной площадки (фронта работ) установлено налоговым законодательством в случае, если подрядчиком является нерезидент. Если у подрядчика-нерезидента не имеется на территории Республики Беларусь зарегистрированного представительства (обособленного подразделения), через которое он осуществляет свою деятельность, то согласно п. 4 ст. 180 Налогового кодекса Республики Беларусь строительная площадка, монтажный или сборочный объект признаются постоянным представительством иностранной организации, если такие площадка или объект существуют на территории Республики Беларусь в течение периода, превышающего 180 дней в любом 12-месячном периоде, начинающемся или заканчивающемся в соответствующем налоговом периоде.

Налоговое законодательство имеет особый подход к определению строительной площадки, на которой осуществляет строительство подрядчик-нерезидент. Так, к строительной площадке, монтажному или сборочному объекту иностранной организации на территории Республики Беларусь относятся место возведения новых, реконструкции (модернизации), расширения, технического переоснащения и (или) ремонта существующих объектов недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов), а также место строительства и (или) монтажа, ремонта, реконструкции (модернизации), расширения и (или) технического переоснащения сооружений, машин и оборудования, функционирование которых требует жесткого крепления на фундаменте или к конструктивным элементам капитальных строений (зданий, сооружений).

Также особое внимание уделяется срокам существования строительной площадки, потому что их установление определяет наступление и прекращение некоторых налоговых обязательств иностранной строительной организации.

Так, началом существования строительной площадки признается более ранняя из следующих дат:

• дата подписания акта о передаче площадки подрядчику (акта о допуске персонала субподрядчика для выполнения его части совокупного объема работ);
• дата фактического начала работ.

Окончанием существования строительной площадки является дата подписания заказчиком (застройщиком) акта сдачи-приемки объекта или предусмотренного договором комплекса работ. Окончанием работ субподрядчика считается дата подписания акта сдачи-приемки работ генеральному подрядчику. В случае если акт сдачи-приемки не оформлялся или работы фактически окончились до или после подписания такого акта, строительная площадка считается прекратившей существование (работы субподрядчика считаются законченными) на дату фактического окончания подготовительных, строительных или монтажных работ, входящих в объем работ соответствующего лица на данной строительной площадке.

Для большей ясности отмечено, что в случае осуществления проектирования объекта иными иностранными организациями за пределами Республики Беларусь в срок существования строительной площадки не включается срок выполнения таких работ.