Перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, также Инструкция о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта утверждены постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 №4 (далее – перечень, Инструкция, постановление № 4).

Заказчик, застройщик в строительстве

Понятия «заказчик» и «застройщик» приведены в ст. 1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». Рассмотрим их.

Заказчик в строительной деятельности (далее – заказчик) – юридическое лицо (физическое лицо, ИП), определяемое в соответствии с законодательством, которое:

• финансирует возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос;
• осуществляет строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора.

Застройщик в строительной деятельности (далее – застройщик) – юридическое лицо (физическое лицо, ИП), определяемое в соответствии с законодательством, которое:

• финансирует возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос;
• осуществляет строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора.

Основным отличием между понятиями заказчика и застройщика является то, что застройщик самостоятельно может осуществлять строительную деятельность в отличие от заказчика.

При финансировании строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов заказчики, застройщики определяются актами Президента Республики Беларусь, Совмина, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, – также решениями государственных организаций.

Заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, который выдает разрешительную документацию  на строительство.

Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.

Руководитель (управляющий) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства, который обеспечивает реализацию проекта, назначается решением заказчика, застройщика.

Перечнем установлены функции вышеуказанных лиц для различных стадий осуществления строительной деятельности.

Перечень не является исчерпывающим. Заказчик, застройщик вправе осуществлять и иные функции, предусмотренные законодательством.

Аттестат соответствия

Для выполнения функций заказчика необходим аттестат соответствия.

Это указано в приложении 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252, в котором определен перечень видов работ (их составляющих), при выполнении которых обязательно наличие аттестата соответствия.

В п. 8 указанного приложения приведено выполнение функций заказчика при осуществлении деятельности по возведению, реконструкции, реставрации, благоустройству объектов строительства, относимых к первому - четвертому классам сложности. Следовательно, для выполнения указанных функций необходимо получение аттестата соответствия.

Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам и ИП для получения аттестатов соответствия 1–4-й категорий, в т.ч. для выполнения функций заказчика, застройщика, изложены в п. 9 приложения 1 к постановлению Минстройархитектуры от 02.05.2014 № 25 (далее – квалификационные требования, постановление № 25).

Функции заказчика, застройщика на предпроектной (предынвестиционной) стадии

На предпроектной (предынвестиционной) стадии заказчик, застройщик принимают решение о реализации инвестиционного проекта, разрабатывают и утверждают задание на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации, назначают руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства и определяют его функции либо привлекают инженерную организацию (инженера) (подп. 1.1. перечня).

Функции заказчика, застройщика в области освоения строительной площадки

На стадии освоения строительной площадки заказчик, застройщик осуществляют:

• подготовку разрешительной документации на строительство и ее получение (документов для предоставления земельного участка для строительства и др.);
• подачу в местный исполнительный и распорядительный орган заявлений, связанных с получением разрешительной документации на строительство;
• организацию сноса зданий, сооружений, удаления и (или) пересадки находящихся на строительной площадке объектов растительного мира;
• обращение за государственной регистрацией земельного участка (прав на него) и др. (подп. 1.2.1, 1.2.3, 1.2.4 и 1.2.6 перечня).

Функции заказчика, застройщика в области организации строительства

На стадии организации строительства заказчик, застройщик организовывают процедуру закупки по выбору подрядчика или исполнителя на выполнение работ, оказание услуг при строительстве объектов или иные процедуры закупок, заключают договоры строительного подряда, получают разрешения органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ в установленном порядке.

На практике возникает вопрос: какие аттестаты соответствия необходимо получить предприятию, которое планирует построить здание для собственных нужд?

Ответ следующий: если предприятие строит своими силами объект, относящийся, например, ко 2–4-му классу сложности, такому юридическому лицу необходимо получить аттестат соответствия на выполнение функций заказчика и выполнение функций подрядчика на выполнение отдельных видов работ, которые он будет выполнять собственными силами (п. 7 квалификационных требований).

Другие функции заказчика, застройщика

Помимо вышеуказанных функций, определены и другие функции заказчика, застройщика в строительстве, такие как:

• своевременное составление графика платежей с разбивкой по источникам финансирования, согласование и подписание его с подрядчиком;
• утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию;
• обеспечение устранения выявленных в период гарантийного срока дефектов и др.;
• осуществление контроля за соблюдением подрядчиком своих обязательств в период действия гарантийного срока.

Обязательства заказчика, застройщика определяются соглашением сторон при заключении договоров, в т.ч. договора строительного подряда.

Функции руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта строительства

Заказчик, застройщик при строительстве объектов 1–4-го классов сложности обязаны назначать такого специалиста из числа работников соответствующей квалификации, состоящих в его штате, либо привлекать для таких целей инженерную организацию (инженера), в т.ч. с соблюдением требований законодательства о закупках.

К функциям руководителя (управляющего) проектом относятся:

• организация работ по подготовке и реализации проекта по возведению, реконструкции и реставрации объекта;
• организация разработки предпроектной (предынвестиционной) документации, включая обоснование инвестиций и задание на проектирование;
• разработка плана управления проектом и обеспечение его выполнения;
• обеспечение соблюдения сметной стоимости строительства, предусмотренной проектной документацией;
• формирование перечня исполнителей, необходимых для реализации проекта;
• обеспечение эффективного использования ресурсов и персонала, участвующих в реализации проекта;
• организация проведения подрядных торгов или переговоров по выбору разработчика предпроектной (предынвестиционной), проектной документации, генподрядчиков (подрядчиков) для реализации проекта, процедуры закупки товаров;
• осуществление контроля за обеспечением участниками проекта исполнения обязательств;
• подготовка при необходимости и внесение на рассмотрение заказчика, застройщика предложений по изменениям и (или) дополнениям в план управления проектом и координация деятельности участников проекта по внесению соответствующих изменений и (или) дополнений;
• информирование заказчика, застройщика о ходе реализации проекта, а также о возникающих при его реализации спорных вопросах, рисках;
• координация взаимодействия всех участников при реализации проекта;
• организация оформления необходимых документов по реализации проекта, выработке и принятию управленческих решений, оформлению необходимой документации в соответствии с требованиями законодательства, в т.ч. технических нормативных правовых актов.

Заказчик, застройщик могут поручить руководителю (управляющему) проектом выполнение других функций, предусмотренных законодательством.

Функции заказчика, которые не могут быть переданы инженерной организации

Согласно п.4.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» при оказании инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью заказчик вправе делегировать инженерной организации свои функции, в том числе получать разрешительную документацию. Не подлежат передаче инженерной организации следующие функции заказчика:

• принятие решения о строительстве объекта;
• утверждение проектной документации;
• обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
• принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;
• утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.