По различным причинам строительство объекта может быть приостановлено, а объект строительства – законсервирован. Согласно терминам, приведенным в пп. 1, 3 ст. 62 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», в редакции от 31.12.2014 № 229-3 (далее – Закон № 300-З):

• приостановление строительства – временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда;
• консервация объекта незавершенного строительства – приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, которое оформлено в установленном порядке и влечет за собой расторжение договора строительного подряда, по которому осуществлялось строительство.

Незавершенное законсервированное капитальное строение – это законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено. Этот объект имеет прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры его описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абзац двенадцатый ст. 1 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», в редакции от 04.01.2014 № 107-З).

Расконсервация объекта незавершенного строительства – возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния (п. 3.6 ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 30.12.2009 № 447 (далее – ТКП 45-1.03-165-2009)).

Причины и основания приостановления строительства

Рассмотрим в таблице причины и основания приостановления строительства объекта.

Все вышеуказанные причины и основания, по которым может быть принято решение о приостановлении строительства, согласно п. 2 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Минстройархитектуры от 27.06.1995 № 158, в редакции от 31.12.2004 № 31 (далее – Инструкция № 158), не связаны с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ) и не влекут за собой обязательного расторжения договора строительного подряда. К этим же причинам относятся выявление в ходе строительства несоответствия проекта требованиям ТНПА, а также выявление дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения.

Кроме того, также следует обратить внимание на п. 46 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 01.04.2014 № 301, который содержит еще одно основание приостановления строительных работ.

Согласно указанному пункту при выявлении подрядчиком дополнительных работ, не предусмотренных в проектной документации и влекущих увеличение стоимости строительства, он обязан своевременно сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 календарных дней, если другой срок не предусмотрен договором, подрядчик может приостановить выполнение строительных работ с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.
Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости проведения таких работ. Аналогичная норма изложена в ст. 698 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Согласно п. 4 Инструкции № 158 в решении уполномоченного государственного органа или застройщика, заказчика, подрядчика о приостановлении строительства определяются:

• дата приостановления работ;
• источники финансирования строительства и работ по приостановлению строительства;
• меры по устранению причин, которые повлекли приостановление строительства;
• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

Срок приостановления выполнения строительных работ не должен превышать трех месяцев.

Причины консервации, ее документальное оформление

Если строительство приостановлено на срок более трех месяцев, принимается решение о консервации.

Также решение о консервации принимается согласно п. 5 ст. 62 Закона № 300-З при наличии следующих обстоятельств:

• выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям ТНПА;
• выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;
• отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;
• по другим основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Кто же может принимать решение о консервации? Это Совмин или уполномоченный им орган – по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета; местный исполнительный и распорядительный орган – по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов; застройщик (заказчик) – по другим объектам незавершенного строительства (п. 5 ст. 62 Закона № 300-З; п. 5 Инструкции № 158).

В решении о консервации объекта незавершенного строительства указываются:

• дата приостановления работ;
• источники финансирования строительства и работ по его приостановлению;
• сроки разработки документации, которая необходима для проведения консервации;
• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием ответственного лица;
• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства.

Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя следующие этапы согласно п. 4 ст. 62 Закона № 300-З.

Действия сторон при консервации объекта

Заказчик (застройщик) в течение одного месяца после принятия решения о консервации объекта обязан письменно сообщить об этом в орган государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, который выдал разрешение на его строительство (п. 4.6 ТКП 45-1.03-165-2009; п. 7 Инструкции № 158).

В соответствии с п. 4.7 ТКП 45-1.03-165-2009 и п. 8 Инструкции № 158 застройщик (заказчик) вместе с подрядчиком составляют в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства:

• акт о консервации объекта незавершенного строительства;
• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

В акте о консервации объекта незавершенного строительства указываются:

• наименование объекта;
• даты начала и приостановления строительства;
• сметная стоимость строительства;
• сметная стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации;
• степень строительной готовности объекта в процентном отношении.

К указанному акту прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование, акт сверки расчетов между застройщиком (заказчиком) и подрядчиком.

Акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика.

На основании выданного заказчиком задания с перечнем работ и затрат и исполнительной документацией проектная организация на договорных началах разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении. При необходимости в проект объекта вносятся соответствующие конструктивные изменения для достижения оптимальных решений по консервации (п. 4.8 ТКП 45-1.03-165-2009).

В смету на консервацию объекта должны быть включены платежи, оплачиваемые ежегодно (поквартально) застройщиком (заказчиком) за временно занимаемые земли (карьеры), отведенные для строительства объекта.

Смету на консервацию утверждает застройщик (заказчик).

Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З).

В дополнительном соглашении к договору строительного подряда указываются:

• строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой;
• обязанность заказчика возместить расходы, которые возникли у подрядчика из-за необходимости прекратить работы и законсервировать объект. Из этих расходов должны быть вычтены выгоды, которые подрядчик получил или мог получить по причине прекращения работ (полученные подрядчиком преимущества, дополнительный доход, прибыль), а также причиненные убытки (в пределах разницы между ценой договора и стоимостью выполненных и оплаченных работ) (ст. 707 ГК);
• обязанность заказчика произвести оплату индивидуальных изделий и конструкций, изготовленных заводами-изготовителями по заказу подрядчика на конкретный объект, если подрядчик не может использовать их на других объектах;
• обязанность подрядчика возместить понесенные по его вине убытки;
• сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Подрядчик обязан после выполнения предусмотренных дополнительным соглашением работ сдать заказчику по акту законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки, а заказчик – принять этот объект.

В акте приемки-передачи законсервированного объекта помимо сведений, указываемых в акте о консервации объекта, предусматривается также сметная стоимость объемов строительных работ по консервации, выполненных по дополнительному соглашению к договору строительного подряда в соответствии со сметой и технической документацией, составленной разработчиком проектной документации.

Заказчиком производятся завершение расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда.

Застройщик (заказчик) должен проводить периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности, а также мероприятия по устранению причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства.

Кто несет расходы при консервации

Оплата расходов по смете на консервацию объекта производится за счет средств, предусмотренных для финансирования строительства объекта, и других источников, не запрещенных законодательством.

Оплата работ по составлению сметы и технической документации в случае консервации объекта при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта требованиям ТНПА, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, производится за счет средств разработчика проектной документации (п. 9 Инструкции № 158).

Последствия консервации

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет (п. 10 ст. 62 Закона № 300-З).

Решение о возобновлении строительства принимается после устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства.

Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством.

Для совершения сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства следует сначала провести его консервацию как необходимое условие проведения государственной регистрации создания и возникновения права собственности на этот объект.
Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения, регистрация возникновения права собственности на него и регистрация сделки купли-продажи этого имущества могут осуществляться одновременно.

Объекты незавершенного строительства, не законсервированные в установленном порядке, приравнены по правовому режиму к движимым вещам – материалам и другому имуществу, из которого этот объект создается (ст. 220 ГК). При отчуждении такого рода объектов передается право собственности на набор строительных материалов, а не на единый объект.

На основании решения суда, если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, могут быть произведены:

• принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества);
• снос этого объекта за счет средств собственника (владельца) (п. 11 ст. 62 Закона № 300-З).

Анастасия Быковская, юрист