Гарантийный паспорт объекта строительства: кто оформляет, что указать и когда он нужен

После завершения строительно-монтажных работ (далее – СМР) наступает важнейший этап — передача объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию. На этом этапе ключевую роль играют гарантийные обязательства подрядчика, которые фиксируются в специальном документе. Гарантийный паспорт объекта строительства официально подтверждает, что подрядная организация обязуется за свой счет устранять любые скрытые дефекты и строительный брак, выявленные в процессе эксплуатации здания. Без этого паспорта пакет документации для приемочной комиссии будет неполным, а у заказчика не останется четко оформленных сроков и ответственных лиц на случай возникновения аварийных ситуаций или просадок конструкций.

Что такое гарантийный паспорт объекта?

Это официальный юридический документ строго установленной формы, в котором зафиксированы основные технико-экономические показатели возведенного (модернизированного) объекта, приведен перечень ответственных исполнителей и прописаны конкретные гарантийные сроки на конструктивные элементы и инженерные системы.

Зачем нужен гарантийный паспорт?

Документ необходим для прохождения приемочной комиссии и последующей правовой защиты эксплуатирующей организации. Он служит главным доказательством вины подрядчика при судебных и досудебных спорах по поводу качества СМР.

Что подтверждает документ и на чем основана его обязательность

Гарантийный паспорт объекта — это документ, удостоверяющий соответствие объекта проектным решениям, требованиям ТНПА и его готовность к безаварийной эксплуатации. Обязанность его составления жестко регламентирована:

• ст. 710 ГК устанавливает, что подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока;
• п. 58 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда (утверждены постановлением Совмина от 15.09.1998 №1450) (далее – Правила № 1450) прямо обязывает генерального подрядчика предоставить данный документ заказчику до начала работы приемочной комиссии;
• постановление Минстройархитектуры от 08.10.2025 № 108 (далее – постановление № 108) является профильным нормативным актом, утверждающим актуальные формы паспортов.

Кто и в какие сроки оформляет гарантийный паспорт

Обязанность по формированию и заполнению документа целиком возложена на генерального подрядчика (либо на подрядчика, если договор заключен напрямую без привлечения генподрядных организаций). Специалисты ПТО подрядной организации собирают информацию от всех субподрядчиков, участвовавших в процессе строительства, чтобы свести данные в единую форму.

Гарантийный паспорт передается заказчику строго до начала работы приемочной комиссии. Заказчик, в свою очередь, включает его в общий пакет приемочной документации. Важно отметить, непредоставление паспорта генподрядчиком трактуется как нарушение условий договора и является законным основанием для переноса сроков приемки объекта со стороны заказчика.

Актуальная форма и структура гарантийного паспорта

Форма паспорта утверждена постановлением № 108. Перечень документации подрядчика, представляемых приемочной комиссии, также закреплен в этом постановлении. С 24.06.2026 г. в постановление № 108 внесены изменения постановлением № 50 — при подготовке комплекта документов важно использовать актуальную редакцию.

В материале «Изменения в порядке приемки объектов в эксплуатацию: что нужно знать специалистам» можно почитать о документации, необходимой для приемки объектов в эксплуатацию.

Форма гарантийного паспорта строго стандартизирована. Согласно нормам постановления № 108, выделяют два основных типа документа:

1. Общий гарантийный паспорт объекта строительства (базовая форма для жилых, общественных, производственных зданий и сооружений);
2. Гарантийный паспорт для нефтяных и газовых скважин (специализированная форма, учитывающая отраслевую специфику).

Ниже — ключевые разделы формы и что в них фиксируют. Такая структура позволяет заказчику быстро определить ответственных и сроки по каждому виду работ.

Вопрос о включении субподрядчиков регулярно возникает у специалистов: практика и требования регулятора однозначны — если субподрядчик выполнял работы, его данные должны быть в паспорте. Для наглядного примера заполнения формы используйте образец на сайте: он демонстрирует корректное распределение ответственности между участниками строительства.

Гарантийный паспорт и гарантийное письмо: в чем разница

В строительной практике специалисты часто путают эти два понятия, что приводит к юридическим ошибкам при оформлении документов.

Главная ошибка: Попытка заменить полноценный паспорт обычным гарантийным письмом при вводе здания в эксплуатацию незаконна. Комиссия отклонит такое письмо, а ввод объекта будет заблокирован.

Гарантийные сроки в строительстве по законодательству РБ

Сроки ответственности подрядчика за выполненные работы не могут быть установлены произвольно — закон определяет их минимальные границы (п. 57 Правил № 1450):

• не менее 5 лет — на принятые в эксплуатацию объекты и все виды основных строительно-монтажных работ.
• не менее 2 лет — на работы по текущему ремонту, а также на пусконаладочные работы инженерных систем.
• по паспорту изготовителя — на технологическое и инженерное оборудование, материалы и комплектующие (если производитель заявляет больший срок, он автоматически переносится в паспорт).

Важно помнить: Согласно ст. 710 ГК РБ, если объект не мог эксплуатироваться из-за дефектов, за которые отвечает подрядчик, течение гарантийного срока приостанавливается на все время устранения этих недостатков.

Что делать при выявлении дефектов и если подрядчик ликвидирован

Если в период действия гарантии на объекте обнаружился брак (трещины, протечки кровли, сбои в вентиляции), заказчик обязан:

1. письменно вызвать представителя подрядчика для составления двустороннего акта;
2. зафиксировать дефекты в дефектном акте формы С-23 (с указанием сроков их устранения);
3. при отказе подрядчика явиться — составить акт в одностороннем порядке с привлечением независимой экспертизы или технадзора.

Если генподрядчик прекратил существование (банкротство, ликвидация), бремя ответственности может лечь на субподрядчиков (если их договоры действуют) или на страховую компанию, если риски были застрахованы. В соответствии со ст. 389 ГК, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, поэтому заказчикам на этапе заключения договора строительного подряда крайне важно требовать предоставления обеспечение исполнения гарантийных обязательств (банковские гарантии, резервирование средств на спецсчетах).

Чек-лист для специалиста ПТО перед подачей паспорта в комиссию:

• проверена актуальность формы (соответствие приложению 13 постановления № 108);
• указаны УНП и точные юридические адреса всех субподрядчиков;
• гарантийные сроки на элементы не ниже установленного законом минимума (5 лет на СМР);
• проставлены подписи ответственных лиц и печати организаций.