ОБНОВЛЕНО: 10.03.2022

Строительство объектов в большинстве случаев требует значительных инвестиций со стороны заказчика. С учетом сложившейся на данный момент экономической ситуации в республике, в частности в строительной отрасли, не всегда финансовые возможности заказчика можно спрогнозировать. В некоторых ситуациях ухудшение финансового положения заказчика, отсутствие средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки приводят к консервации объекта.

Само понятие «консервация» подразумевает действия, направленные на долгосрочное сохранение объектов. Консервацией же объекта незавершенного строительства является приостановление строительства на срок свыше 3-х месяцев и до 3-х лет, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

В соответствии с Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» консервация объекта незавершенного строительства включает в себя несколько аспектов. Первоочередным условием является прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией. Заказчик или инвестор должен произвести расчет с подрядчиком за выполненные строительные работы, после чего следует расторжение договора строительного подряда. Проведение необходимых мероприятий для обеспечения сохранности объекта строительства также является обязательным. Кроме того, заказчиком, инвестором, инженером (инженерной организацией) должны проводиться периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

Прекращение либо приостановление строительства объекта не единственный возможный вариант для заказчика. Например, объект незавершенного строительства можно передать иной организации, т.е., по сути, сменить заказчика строительства, который будет осуществлять дальнейшее финансирование строительства такого объекта. Таким образом, при устранении в течение срока консервации причин, вызвавших консервацию объекта, строительство объекта возобновляется. В противном случае объект незавершённого строительства реализуется.

Отметим, что возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектной, в т.ч. сметной, документации, разработанной с учетом его технического состояния, представляет собой расконсервацию объекта незавершенного строительства.

Передача объекта незавершенного строительства, в свою очередь, потребует его регистрации в качестве «незавершенного законсервированного капитального строения» в соответствии с Законом от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), которым установлены правила государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним, в т.ч. незавершенных законсервированных капитальных строений.

Согласно Закону № 133-З незавершенное законсервированное капитальное строение представляет собой законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь.

Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются (ст.50 Закона № 133-З):

• разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;
• документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;
• технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение.

После регистрации объекта незавершенного строительства в качестве «незавершенного законсервированного капитального строения» у организации появляется в наличии актив, который уже будет являться объектом гражданских прав и в отношении которого могут осуществляться гражданско-правовые сделки, в т.ч. купля-продажа, дарение и т.п.

В этой связи зарегистрированное незавершенное законсервированное капитальное строение по решению уполномоченного органа (как правило, исполнительного комитета) может быть передано как объект с баланса одной организации коммунальной формы собственности на баланс иной организации коммунальной формы собственности.

Для продолжения строительства объекта по вновь заключённому договору строительного подряда заказчик передает подрядчику по акту объект незавершённого строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

В отношении порядка документального оформления такой передачи необходимо обратить внимание на следующее. Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом (ст.10 Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»). При передаче объекта незавершенного строительства таким первичным учетным документом является Акт о передаче не завершенного строительством объекта С-22 (далее – Акт С-22), форма которого утверждена постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве».

По вопросам применения и заполнения данной формы Минстройархитектуры разъясняет в письме от 23.01.2012 № 11-1-34/67 «О порядке применения и заполнения отдельных форм первичных учетных документов в строительстве».

Согласно данным разъяснениям Акт С-22 используется для учета движения не завершенного строительством объекта между организациями. Раздел 1 «Сведения о не завершенном строительством объекте на дату передачи» Акта С-22 заполняется передающей организацией.

В графах 1, 5 и 6 этого раздела акта С-22 указываются данные по каждой части не завершенного строительством объекта в соответствии с технологической структурой затрат, предусмотренной в главе 2 п. 13 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 г. № 10. Так, аналитический учет затрат по каждому объекту учета должен обеспечить получение данных о следующих затратах:

• на СМР;
• на работы по монтажу оборудования;
• на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.

Аналитический учет прочих работ и затрат, а также затрат на приобретение мебели, инструмента, инвентаря, предусмотренных в проектной, в т.ч. сметной, документации на строительство, ведется без распределения по объектам учета.

Раздел 2 «Краткая индивидуальная характеристика не завершенного строительством объекта» акта С-22 заполняется передающей организацией исходя из наличия информации, подлежащей отражению в данном разделе. В случае отсутствия необходимых данных, характеризующих не завершенный строительством объект, соответствующие графы раздела не заполняются. При этом в графах 3 - 7 данного акта С-22 показатели, характеризующие не завершенный строительством объект, приводятся по каждой части не завершенного строительством объекта.

Акт С-22 составляется в необходимом количестве экземпляров, но не менее двух.

Акт С-22 служит основанием для списания с бухгалтерского учета стоимости не завершенного строительством объекта передающей организацией и принятия на бухгалтерский учет принимающей организацией.