Ситуация

Предприятие-заказчик выполняет строительство административно-бытового корпуса. В виду сложной экономической ситуации на предприятии (отсутствие финансирования) строительство необходимо приостановить сроком на год.

Можно ли на год приостановить строительство административно-бытового корпуса и как документально это оформить?

В данном случае необходимо выполнить консервацию объекта незавершенного строительства, далее в статье рассмотрим как это сделать.

Консервация или приостановление строительства?

Определение терминов «приостановление строительства», «консервация объекта незавершенного строительства», а также других терминов, связанных с консервацией строительства даны в Законе от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З), Законе от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З), ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения», утвержденном приказом Минстройархитектуры от 30.12.2009 № 447 (далее - ТКП 45-1.03-165-2009). Так, в Законе № 300-З определено, что:

• приостановление строительства – это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п. 1 ст. 62 Закона № 300-З);
• консервация объекта незавершенного строительства – приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, которое оформлено в установленном порядке и влечет за собой расторжение договора строительного подряда, на основании которого осуществлялось строительство (п. 3 ст. 62 Закона № 300-З).

В ТКП 45-1.03-165-2009, а именно в разделе 3, даны следующие определения:

• консервация объекта незавершенного строительства – приостановление строительства объекта на срок более 3 месяцев с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда;
• расконсервация объекта незавершенного строительства - возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния.

В статье 1 Закона № 133-З дано следующее определение:

• незавершенное законсервированное капитальное строение – это законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено. Этот объект имеет прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры его описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается согласно п. 5. Ст. 62 Закона № 300-З при наличии следующих обстоятельств:

• выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям ТНПА;
• выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;
• отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;
• по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Таким образом, в представленной ситуации у заказчика отсутствуют средства для дальнейшего финансирования строительства и перерыв в строительстве намечается сроком на 1 год, следовательно, заказчику необходимо выполнить консервацию объекта незавершенного строительства.

Решение о консервации объекта

Согласно п. 15 Правил № 1450 заказчик при строительстве объектов, финансируемых за счет бюджетных и приравненных к ним средств, не имеет права самостоятельно принимать решение о консервации или прекращении строительства объекта. Для принятия решения по данному вопросу заказчик вносит в государственные органы в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств:

• республиканского бюджета – в Минэкономики;
• местного бюджета – в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;
• государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов – распорядителям этих средств.

Согласно п. 5 ст. 62 Закона № 300-З решение о консервации принимается в течение месяца по истечении трехмесячного срока приостановки строительства уполномоченным органом, в зависимости от вида финансирования строительства:

• Совмином или уполномоченным им органом – по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;
• местными исполнительными и распорядительными органами – по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;
• иными заказчиками, застройщиками – по другим объектам незавершенного строительства.

Решение о консервации объекта незавершенного строительства вышеуказанные органы обязаны принять в течение 1 месяца в случае приостановления строительства по истечении срока свыше 3-х месяцев.

В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства, согласно п. 6 ст. 62 Закона № 300-З должны быть указаны:

• дата приостановления работ;
• источники финансирования строительства и работ по его приостановлению;
• сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации;
• меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием ответственного лица;
• меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства.

Какие объекты могут подлежать консервации?

Согласно п. 5.2. ТКП 45-1.03-165-2009, в зависимости от специфики объекта и стадии выполненных СМР предметом консервации могут являться:

• открытые котлованы под фундаменты, заглубленные (подземные) сооружения и пр.;
• частично (полностью) выполненные фундаменты зданий (сооружений), блоков (секций);
• конструкции этажа (яруса) зданий (сооружений), блоков (секций) ниже нулевой отметки;
• конструкции этажа (яруса) зданий, блоков (секций) выше нулевой отметки;
• законченные монтажом конструкции, подготовленные к производству отделочных работ здания (сооружения), блоки (секции).

Также консервации могут подлежать и другие части, конструктивные элементы здания (сооружения), этапы работ исходя из сложившейся на объекте ситуации.

Акт о консервации объекта незавершенного строительства

Заказчиком, застройщиком или подрядчиком в течение 14 дней со дня принятия решения о консервации объекта составляется акт о консервации объекта незавершенного строительства. В данном акте необходимо указать сметную стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации, а также приложить ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование (п. 7 ст. 62 Закона № 300-З).

Самой формы акта объекта незавершенного строительства в ТНПА нет. Ранее форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта была указана в приложении А к ТКП 45-1.03-165-2009, но приказом Минстройархитектуры от 13.10.2016 № 230 форма акта была отменена. Так как, согласно ст. 10 "Первичные учетные документы" Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З), каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом, то в случае отсутствия утвержденной государственными органами унифицированной формы организация вправе самостоятельно утверждать для применения формы первичных учетных документов. Поэтому форму акта о консервации объекта незавершенного строительства заказчик может самостоятельно разработать и утвердить. При этом в акте о консервации объекта незавершенного строительства следует учесть следующие обязательные нормы Закона № 57-З в части оформления первичного учетного документа:

• наименование документа, дату его составления;
• наименование организации, фамилию и инициалы ИП, являющегося участником хозяйственной операции;
• содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее оценку в натуральных и стоимостных показателях или в стоимостных показателях;
• должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и (или) правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и подписи.

Далее подрядчик подготавливает и передает заказчику необходимую исполнительную документацию по объекту на момент его консервации.

Проектная организация на договорных условиях, основываясь на выданное заказчиком задание с перечнем работ и затрат и исполнительной документации, разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении. При необходимости в проект объекта вносятся соответствующие конструктивные изменения для достижения оптимальных решений по консервации.

Создание незавершенного законсервированного капитального строения должно подтверждаться следующими документами (ст.50 Закона № 133-З):

• разрешением на строительство, выданным уполномоченным государственным органом (Обратите внимание: процедура направления уведомления заменила процедуру получения разрешений на производство СМР. Уведомление нужно направлять по всем объектам, на которых требуется госстройнадзор);
• документом, подтверждающим консервацию незавершенного капитального строения;
• техническим паспортом на незавершенное законсервированное капитальное строение.

Данные документы должны оформляться в соответствии с Законом № 133-З.

В том случае, если работы по договору приостановлены по независящим от сторон причинам, и объект строительства законсервирован, заказчик обязан компенсировать в полном объеме затраты подрядчика на выполненные до момента консервации работы. Также заказчик должен возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Если же консервация объекта произошла по причине выявления в ходе строительства несоответствия проекта требованиям ТНПА, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, оплата работ по составлению сметы и технической документации производится за счет средств разработчика проектной документации.

Согласно п. 8 ст. 62 Закона № 300-З строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором определяются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Заказчик после подписания акта о консервации объекта производит со строительной организацией окончательный расчет, расторгает договор подряда и принимает на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта.

На какой срок можно выполнить консервацию объекта?

Срок консервации объекта незавершенного строительства, согласно п. 10 ст. 62 Закона № 300-З, не может составлять более 3-х лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном Законом № 300-З и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

В случае если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены:

• принудительное отчуждение этого объекта с компенсацией стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества);
• снос этого объекта за счет средств собственника (владельца).

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства, он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством.

Хотелось бы отметить, что срок строительства объекта при консервации продлевается на период оформленной в установленном порядке консервации объекта незавершенного строительства.