Методология

Нормативные подходы к осуществлению комплексной жилой застройки территорий, предусматривающей планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функцией, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в первую очередь относящиеся к районам (микрорайонам, кварталам), в которых возведение жилых домов осуществляется одновременно с сооружением общественных зданий социально-гарантированной инфраструктуры, устройством объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройством и озеленением территорий были четко определены в нормативных документах Госстроя СССР. Практическими навыками в разработке такого вида проектной документации обладали региональные проектные организации типа «Гражданпроект».

К сожалению, в 90-е годы исходя из экономической невостребованности такого рода строительства в таких объемах, переработки нормативной правовой базы в строительстве в форму национальных документов, такой вид проектной документации и метод ее формирования остался в нашей стране нормативно неопределенным, а практические навыки проектировщиков были в основном утрачены, за исключением отдельных проектных организаций страны.

Необходимость в реновации подходов к осуществлению комплексной застройки территорий городов возникла в 2003-2004 годы. Первым национальным документом, регламентирующим этот подход в процедурах разработки проектной документации, явилось письмо Минстройархитектуры от 14.06.2004 № 02-2-03/2507 (далее – письмо № 02-2-03/2507). В нем содержалось концептуальное положение о разработке проектной документации на отдельные кварталы, микрорайоны, группы жилых домов с общественными зданиями (то есть о комплексной застройке территорий) поэтапно в следующем порядке:

1 этап – проект застройки в составе:

• генеральный план (архитектурно-планировочное решение, транспортно-дорожная сеть, организация рельефа, благоустройство и озеленение);
• инженерные сети и сооружения;
• организация строительства;
• экономическая часть (сводный сметный расчет на внутриквартальные инженерные сети и сооружения, подготовку территории, благоустройство и озеленение).

2 этап – проекты отдельных жилых домов и общественных зданий в соответствии с мощностью, определенной Проектом застройки.

В последующем эти концептуальные положения, с учетом технологических особенностей разработки документации вида «Проект застройки», были регламентированы изменениями № 5 и № 6 СНБ 1.02.06-98 «Порядок определения стоимости разработки проектной документации в строительстве» и в последующем — в Сборнике норм затрат трудовых ресурсов на разработку документации проектного обеспечения строительной деятельности для зданий жилищно-гражданского назначения.

Далее, в 2014 году, при разработке ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 27.03.2014 № 85 (далее – ТКП 45-1.02-295-2014), разработчиками была предпринята попытка установления термина «Проект застройки» с ошибками в определении стадийности разработки (не соответствует принципам структуры формирования проектной документации при двухстадийном проектировании). Данная ошибка, допущенная в примечании к п. 3.10 ТКП 45-1.02-295-2014, в практику действий профессиональных разработчиков не вошла (не применялась). Также не нашел практического применения термин «Проект застройки» для проектирования промышленных предприятий, так как проектирование промышленных предприятий имеет иные подходы, чем принятые в жилищно-гражданском строительстве.

Применительно к строительной деятельности, в законодательных актах определение термина «Застройка» впервые нормативно установлено в 2019 году (ст. 1 Закона от 18.06.2016 № 399-З «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду»): «Застройка – совместные возведение, реконструкция на определенной территории капитальных строений (зданий, сооружений) жилищного и социально-культурного назначения, объектов инженерной инфраструктуры, связанных единством объемно-планировочных, технологических решений и очередностью осуществления». Данное определение, как и использованное выше определение «Проект застройки» внесено в проект Кодекса об архитектурной градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь, разрабатываемого взамен действующего Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З).

В справочной литературе (в частности, в Большом строительном терминологическом словаре-справочнике, Минск, 2008 г.) определение схожее: «Застройка – строительство зданий и сооружений на всей территории населенного пункта или ее частях (участок, квартал, район)».

Как видно из определений, Застройка, как принцип комплексного освоения территории, реализуется в населенных пунктах и не для промышленных целей. Как правило, в большинстве случаев Застройка сопровождается возведением объектов недвижимости (зданий и сооружений), однако могут быть случаи, когда необходимо снести какие-либо объекты недвижимости, расположенные на территории Застройки, либо реконструировать проложенные по этой территории инженерные сети, транспортные коммуникации.

Еще до недавнего времени нередко некомпетентными действиями отдельных заказчиков термины «Застройка» или «Проект застройки» подменялись терминами «инженерная и транспортная инфраструктура», «инженерно-транспортная инфраструктура». Однако, данные термины имеют более узкий смысл, чем термин «Застройка». Согласно определениям, содержащимся в ст. 1 Закона № 300-З, и инженерная инфраструктура, и транспортная инфраструктура предназначены для обслуживания и транспортировки ресурсов к объектам основного назначения, то есть для реализации которых и осваивается территория, и являются только частичным содержанием (то есть, составляющей частью) Застройки (Проекта застройки).

На первый взгляд может показаться, что Застройка реализуется в градостроительной документации, например, в проекте детального планирования, в графической части которого на чертеже «Эскиз застройки» наносятся транспортные коммуникации, коридоры инженерных сетей, размещение будущих зданий и сооружений с учетом рельефа местности, и иная информация. Вместе с тем, при всей комплексности проработки проектных решений территории, градостроительная документация не содержит конкретных проектных решений, спецификаций и деталей, позволяющих выполнить эти проектные решения в натуре. Для этого разрабатывается проектная документация на Застройку – Проект застройки, содержащий конкретные проектно-строительные решения, подлежащие реализации со своей стоимостной составляющей и нормативной продолжительностью строительства для данного объекта проектирования и строительства.

Установившаяся практика

В результате практических действий профессиональных участников в области архитектурной и строительной деятельности за полтора десятилетия установились подходы к реализации Застройки. Отмечается, что самым конструктивным подходом для осуществления комплексной застройки жилых территорий являются принципы, заложенные Минстройархитектуры в ранее упомянутом письме № 02-2-03/2507. Положительной оценки со стороны органов государственной экспертизы заслуживает следующий подход.

Проект застройки – вид проектной документации, предназначенной для комплексного освоения территории новых или реконструируемых жилых районов, микрорайонов, кварталов жилой застройки, других градостроительных, ландшафтных комплексов, ансамблей на основе разработанной и утвержденной градостроительной документации.

Проект застройки представляет собой комплект проектной документации, определяющей:

• комплексное архитектурно-пространственное решение Застройки;
• использование земельных участков;
• параметры объектов Застройки, решения по транспортной и инженерной инфраструктуре объектов, предназначенных для обеспечения объектов Застройки;
• решения по благоустройству и озеленению территории;
• решения по очередности строительства объектов Застройки;
• стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории.

Проект застройки, разрабатывается на основе утвержденного проекта детального планирования для всей или части охваченной им территории с уточнением и конкретизацией всех его положений.

Проект застройки должен выполняться в случаях, если:

• при разработке градостроительной документации установлена целесообразность комплексного проектирования участка определенной территории в целях уточнения и детализации принятых решений;
• установлен единый заказчик на территорию предполагаемого строительства объектов различного назначения;
• необходимость данной разработки установлена правовым актом местного органа исполнительной власти (для случаев, если осуществляется подготовка разрешительной документацией на строительство объектов, предусмотренных для совместного строительства (возведения) на определённой территории).

На стадии разработки архитектурного проекта Застройки определяются композиционное (архитектурно-пространственное) решение архитектурных комплексов, типы зданий и сооружений, очередность их строительства и реконструкции, функциональное использование, инженерное обеспечение, транспортное обслуживание, предусматривается размещение зданий, сооружений и помещений организаций гарантированного социально-бытового обслуживания населения, решаются вопросы организации рельефа, инженерной подготовки территории, использования подземного пространства, рекультивации территории, благоустройства и озеленения, организации строительства, определяется сметная стоимость строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктур, благоустройства и озеленения территории. Представляется целесообразным включение в состав архитектурного проекта Застройки паспортов проектов (основных положений и требований) объектов, определяющих (устанавливающих) основные показатели и требования к ним.

В строительном проекте Застройки разрабатываются основные комплекты чертежей в соответствии с СТБ 2255-2012 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к документации строительного проекта» по всем разделам, предусмотренным в составе архитектурного проекта Застройки.

Проектная документация на строительство (возведение, реконструкция, и другие виды строительства) отдельных объектов в составе Застройки должна разрабатываться самостоятельным комплектом (без получения отдельного комплекта разрешительной документации для объекта Застройки) с учетом требований, предъявляемых паспортом объекта и определенных заданием на проектирование с целью безусловного обеспечения решений, принятых в утвержденном Проекте застройки.

По информации официального портала Главгосстройэкспертизы