Часто юридическим лицам приходится сталкиваться с необходимостью принятия решения о дальнейшем использовании, сносе или отчуждении зданий, сооружений, построенных хозяйственным способом и не введенных своевременно в эксплуатацию по разным причинам. Такие постройки относятся к самовольным постройкам. Рассмотрим, какие варианты действий имеются у организаций по распоряжению таким имуществом.

Понятие самовольной постройки

Общие нормы законодательства, регулирующие порядок обращения с результатом самовольного строительства, установлены в ст. 223 ГК.

Деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения) относится к самовольному строительству, если она осуществляется:

1) на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением законодательства;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями ТНПА.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 223 ГК).

При этом лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает прав собственности на самовольную постройку, а также не имеет права пользоваться, распоряжаться самовольно построенным имуществом – отчуждать, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

Принятие решения о судьбе самовольной постройки

Принятие решения о судьбе самовольной постройки отнесено к компетенции:

• местных исполнительных и распорядительных органов (исполнительных комитетов);
• государственного учреждения "Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень" в отношении объектов самовольного строительства на территории Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень", за исключением территории населенных пунктов, в т. ч. г. Минска и земель в границах перспективного развития г. Минска в соответствии с его генеральным планом, садоводческих товариществ, дачных кооперативов.

В целях принятия решений по самовольным постройкам исполнительным комитетом администрацией парка создается постоянно действующая комиссия.

Варианты принятия решений исполнительным комитетом по самовольным постройкам варьируются в зависимости от способа осуществления самовольного строительства.

В случае, когда строительство осуществляется:

• на самовольно занятом земельном участке, исполнительный комитет принимает решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель (п. 3 ст. 223 ГК);
• на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением законодательства (в т. ч. при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой), исполнительный комитет принимает одно из 2 решений:
  • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
  • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий (п. 4 ст. 223 ГК);
• с нарушением законодательства, – при самовольном строительстве без получения необходимых разрешительных документов на строительство либо проектной документации или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил исполнительным комитетом принимается одно из следующих решений:
  • о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию с ее дальнейшей государственной регистрацией). Данное решение принимается, если при проведении необходимых обследований технических характеристик комиссией, созданной при местном исполкоме, будет установлено, что сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм;
  • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. В этом случае в решении исполнительного комитета указываются конкретные сроки для выполнения действий. Данное решение принимается в случае, если сохранение самовольной постройки приведет к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм;
  • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

В решении исполнительного комитета указываются конкретные сроки для выполнения этих действий. Данное решение принимается, если сохранение самовольной постройки влечет существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для прямого использования состояние, приведение самовольной постройки в прежнее состояние на основании решения местного исполнительного комитета производятся силами и за счет лица, осуществившего самовольное строительство (п. 5 ст. 223 ГК).

Предоставляемые документы

Порядок принятия решения по самовольной постройке местными исполнительными комитетами установлен в Положении о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденном постановлением Совмина от 22.12.2007 № 1802 (далее – Положение № 1802).

Руководству юридического лица (ИП) следует обратиться в местный исполнительный комитет для получения решения по самовольной постройке, представив в исполнительный комитет документы, перечень которых приведен в подп. 3.2 Положения № 1802:

• заявление;
• документы, удостоверяющие право на земельный участок;
• заключение по надежности несущей способности и устойчивости конструкций самовольной постройки. Данное заключение выдает специализированная организация на основании заключенного хозяйственного договора на выполнение работ по обследованию;
• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
• ведомость технических характеристик (выдается органами Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) на основании заключенного хозяйственного договора);
• письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжение строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации;
• копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку (если такое решение принималось судом).

Справочно. Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия исполнительным комитетом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель. По общему правилу решение суда вступает в законную силу по истечении 15 дней со дня вынесения решения или вручения лицу, имеющему право на апелляционное обжалование (опротестование). Если решение суда обжаловано (опротестовано), но не отменено, то оно вступает в законную силу по рассмотрении дела вышестоящим судом.

Также юридическое лицо (ИП) должно подтвердить свои полномочия путем представления документов:

• о служебном положении руководителя юридического лица (как правило, это приказ о назначении директором), а также удостоверяющих его личность;
• о государственной регистрации юридического лица (ИП);
• о полномочиях представителя заинтересованного лица (доверенность);
• о согласии заинтересованного лица на представление по запросу уполномоченного органа другими государственными органами, иными организациями документов или сведений, необходимых для осуществления административной процедуры, содержащих информацию, касающуюся заинтересованного лица и относящуюся к коммерческой или иной охраняемой законом тайне, если заинтересованное лицо не представило такие документы и (или) сведения самостоятельно.

Срок принятия решения

Комиссия исполнительного комитета в срок до 5 дней рассматривает представленные документы, обследует самовольную постройку, составляет заключение, которое подписывают все члены комиссии.

В заключении указываются выявленные несоответствия ТНПА и сроки их устранения (п. 4 Положения № 1802).

На основании заключения комиссии исполнительный комитет в течение 15 дней со дня подачи заявления принимает в соответствии с пп. 3–5 ст. 223 ГК решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или о приведении самовольной постройки в прежнее состояние (до осуществления самовольного строительства).

В случае необходимости запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций срок принятия решения – в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Выписку из принятого решения исполком направляет заявителю не позднее 5 дней со дня принятия решения (п. 6 Положения № 1802).

Продолжение строительства

В соответствии с п. 5 Положения № 1802 продолжение строительства осуществляется после разработки, согласования и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации.

При этом выполнение строительных работ на объекте незамедлительно приостанавливается до разработки, согласования и утверждения проектной документации, а также получения (за исключением случаев, установленных законодательством) разрешения на производство СМР в установленном законодательством порядке.

Для возобновления работ органам государственного строительного надзора направляется уведомление о начале производства СМР, за исключением объектов, на которых в соответствии с законодательством не осуществляется государственный строительный надзор (пп. 1.4.3 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, утвержденного постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4).

Ответственность за самовольное строительство

За самовольное строительство установлены следующие виды ответственности:

• гражданская (ст. 223 ГК);
• административная (ст. 22.8 КоАП).

При обращении юридического лица с заявлением о принятии решения по самовольной постройке исполнительный комитет составляет протокол об административном нарушении и передает его в суд для вынесения определения.

Административное взыскание за осуществление самовольного строительства применяется к лицу, осуществившему самовольное строительство (ст. 22.8 КоАП). При этом размер штрафа на юридическое лицо составит до 500 БВ.

Примечание. Применение административного взыскания за самовольное строительство не является основанием для принятия в эксплуатацию и регистрации в установленном порядке самовольной постройки.

Особенности налогообложения при самовольном строительстве

С 1 января 2022 г. в отношении капительных строений (зданий, сооружений), их частей, введенных в действие на основании решений местных органов власти о принятии самовольных построек в эксплуатацию (в соответствии с Положением № 1802), не применяется ряд льгот и преференций по налогу на недвижимость и земельному налогу.

Налог на недвижимость

В отношении капительных строений (зданий, сооружений), их частей, принятых в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию, не применяются:

• освобождение от налога на недвижимость впервые введенных в действие капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая подп. 1.13 ст. 228 НК);
• пониженные ставки налога на недвижимость (0,2–0,8 %) в течение 2–5-го годов с даты их приемки в эксплуатацию после 01.01.2019 (часть вторая п. 5 ст. 230 НК).

Земельный налог

В отношении земельных участков (их частей), на которых расположены капительные строения (здания, сооружения), их части, принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию, не применяются:

• освобождение от земельного налога земельных участков (их частей), на которых расположены самовольные постройки, в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая подп. 1.30 ст. 239 НК);
• понижающие коэффициенты к ставке земельного налога (0,2; 0,4; 0,6; 0,8) в течение 2–5-го годов (12 месяцев) с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая п. 12 ст. 241 НК).

Ольга Юхневская, редактор портала "Сметное дело"