Обновлено: 25.09.2024

Часто юридическим лицам приходится сталкиваться с необходимостью принятия решения о дальнейшем использовании, сносе или отчуждении зданий, сооружений, построенных хозяйственным способом и не введенных своевременно в эксплуатацию по разным причинам. Такие постройки относятся к самовольным постройкам. Рассмотрим, какие варианты действий имеются у организаций по распоряжению таким имуществом.

Понятие самовольной постройки

Общие нормы законодательства, регулирующие порядок обращения с результатом самовольного строительства, установлены в ст. 223 ГК.

Деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения) относится к самовольному строительству, если она осуществляется:

1) на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением законодательства;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями ТНПА.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 223 ГК).

При этом лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает прав собственности на самовольную постройку, а также не имеет права пользоваться, распоряжаться самовольно построенным имуществом – отчуждать, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

Принятие решения о судьбе самовольной постройки

Принятие решения о судьбе самовольной постройки отнесено к компетенции:

• местных исполнительных и распорядительных органов (исполнительных комитетов);
• государственного учреждения "Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень" в отношении объектов самовольного строительства на территории Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень" (далее – администрация парка), за исключением территории населенных пунктов, в т. ч. г. Минска и земель в границах перспективного развития г. Минска в соответствии с его генеральным планом, садоводческих товариществ, дачных кооперативов.

Порядок принятия решения по самовольной постройке местными исполнительными комитетами установлен в Положении о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденном постановлением Совмина от 22.12.2007 № 1802 (далее – Положение № 1802).

В целях принятия решений по самовольным постройкам исполнительным комитетом администрацией парка создается постоянно действующая комиссия.

Варианты принятия решений исполнительным комитетом по самовольным постройкам варьируются в зависимости от способа осуществления самовольного строительства.

В случае, когда строительство осуществляется:

• на самовольно занятом земельном участке, исполнительный комитет принимает решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель (п. 3 ст. 223 ГК). Администрация парка – о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
• на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением законодательства (в т. ч. при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой), исполнительный комитет или администрация парка принимают одно из 2 решений:
  • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
  • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий (п. 4 ст. 223 ГК);
• с нарушением законодательства, – при самовольном строительстве без получения необходимых разрешительных документов на строительство либо проектной документации или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (за исключением самовольного строительства физлицами объектов 5 класса сложности) исполнительным комитетом или администрация парка принимается одно из следующих решений:
  
  • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. В этом случае в решении исполнительного комитета указываются конкретные сроки для выполнения действий. Данное решение принимается в случае, если сохранение самовольной постройки приведет к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм;
  • о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

В решении исполнительного комитета указываются конкретные сроки для выполнения этих действий. 

При самовольном строительстве, осуществленном на земельном участке, предоставленном госорганом с нарушением установленного порядка предоставления земельных участков, исполкомом принимается решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние (п. 5 Положения № 1802).

При самовольном строительстве, выразившемся в осуществлении капитального ремонта объекта строительства без проектной документации, исполкомом, администрацией парка принимается решение о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. При самовольном строительстве, выразившемся в осуществлении сноса объекта строительства без получения разрешительной документациина строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, исполкомом, администрацией парка принимается решение о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, в котором указывается:

• порядок обращения с материалами и отходами, образовавшимися при сносе объекта;
• порядок восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот;
• необходимость (отсутствие необходимости) возврата земельного участка.

Снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для прямого использования состояние, приведение самовольной постройки в прежнее состояние на основании решения местного исполнительного комитета производятся силами и за счет лица, осуществившего самовольное строительство (п. 5 ст. 223 ГК).

Предоставляемые документы

Руководству юридического лица (ИП) следует обратиться в местный исполнительный комитет или администрацию парка для получения решения по самовольной постройке, представив в исполнительный комитет документы, перечень которых приведен в подп. 9.2 Положения № 1802:

• заявление;
• заключение по надежности несущей способности и устойчивости конструкций самовольной постройки. Данное заключение выдает специализированная организация на основании заключенного хозяйственного договора на выполнение работ по обследованию;
• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
• ведомость технических характеристик (выдается органами Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) на основании заключенного хозяйственного договора);
• письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжение строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации.

Также юридическое лицо (ИП) должно подтвердить свои полномочия путем представления документов:

• о служебном положении руководителя юридического лица (как правило, это приказ о назначении директором), а также удостоверяющих его личность;
• о государственной регистрации юридического лица (ИП);
• о полномочиях представителя заинтересованного лица (доверенность);
• о согласии заинтересованного лица на представление по запросу уполномоченного органа другими государственными органами, иными организациями документов или сведений, необходимых для осуществления административной процедуры, содержащих информацию, касающуюся заинтересованного лица и относящуюся к коммерческой или иной охраняемой законом тайне, если заинтересованное лицо не представило такие документы и (или) сведения самостоятельно.

Срок принятия решения

Комиссия исполнительного комитета в срок до 5 дней рассматривает представленные документы, обследует самовольную постройку, составляет заключение, которое подписывают все члены комиссии.

В заключении указываются выявленные несоответствия ТНПА и сроки их устранения (п. 11 Положения № 1802).

На основании заключения комиссии районные (городские) исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах в трехдневный срок со дня подписания заключения комиссии подготавливают и направляют в областные (Минский городской) исполнительные комитеты мотивированные предложения о принятии следующих решений по самовольным постройкам (с приложением актуальных фотографических материалов самовольной постройки, копии ведомости технических характеристик на самовольную постройку):

• о разрешении оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, с одновременным принятием решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке;
• о продолжении строительства – по объектам, которые требуют завершения строительных работ, либо когда в заключении комиссии определено, что строительные работы не завершены и самовольно начатое строительство возможно продолжить после разработки, согласования и утверждения проектной документации (в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством);
• о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке – по завершенным строительством объектам, в отношении которых в заключении комиссии отражены факты отсутствия нарушений требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, требующих устранения для последующей приемки объекта в эксплуатацию. При принятии данного решения может быть определена необходимость разработки в установленном порядке проектной документации на произведенные строительно-монтажные работы (в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством).

Областные (Минский городской) исполнительные комитеты или администрация парка в семидневный срок со дня поступления мотивированных предложений районных (городских) исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах принимают решения по самовольному строительству.

Ответственность за самовольное строительство

За самовольное строительство установлены следующие виды ответственности:

• гражданская (ст. 223 ГК);
• административная (ст. 22.8 КоАП).

При обращении юридического лица с заявлением о принятии решения по самовольной постройке исполнительный комитет составляет протокол об административном нарушении и передает его в суд для вынесения определения.

Административное взыскание за осуществление самовольного строительства применяется к лицу, осуществившему самовольное строительство (ст. 22.8 КоАП). При этом размер штрафа на юридическое лицо составит до 500 БВ.

Примечание. Применение административного взыскания за самовольное строительство не является основанием для принятия в эксплуатацию и регистрации в установленном порядке самовольной постройки.

Особенности налогообложения при самовольном строительстве

С 1 января 2022 г. в отношении капительных строений (зданий, сооружений), их частей, введенных в действие на основании решений местных органов власти о принятии самовольных построек в эксплуатацию (в соответствии с Положением № 1802), не применяется ряд льгот и преференций по налогу на недвижимость и земельному налогу.

Налог на недвижимость

В отношении капительных строений (зданий, сооружений), их частей, принятых в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию, не применяются:

• освобождение от налога на недвижимость впервые введенных в действие капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая подп. 1.13 ст. 228 НК);
• пониженные ставки налога на недвижимость (0,2–0,8 %) в течение 2–5-го годов с даты их приемки в эксплуатацию после 01.01.2019 (часть вторая п. 5 ст. 230 НК).

Земельный налог

В отношении земельных участков (их частей), на которых расположены капительные строения (здания, сооружения), их части, принятые в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию, не применяются:

• освобождение от земельного налога земельных участков (их частей), на которых расположены самовольные постройки, в течение 1 года с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая подп. 1.30 ст. 239 НК);
• понижающие коэффициенты к ставке земельного налога (0,2; 0,4; 0,6; 0,8) в течение 2–5-го годов (12 месяцев) с даты их приемки в эксплуатацию (часть вторая п. 12 ст. 241 НК).

Ольга Юхневская, редактор портала "Сметное дело"