В практике осуществления строительной деятельности складываются ситуации, когда заказчик принимает решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами.

Консервация объекта строительства

В случае приостановления строительства на срок свыше 3 месяцев в течение 1 месяца принимается решение о консервации объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, в течение 1 месяца заказчик должен проинформировать об этом решении органы государственного строительного надзора и местный распорядительный орган (исполком), выдавший разрешение на строительство.

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет.

По истечении срока консервации объекта незавершенного строительства государственные органы, исполнительные и распорядительные органы, инвестор, застройщик, заказчик, принявшие решение о консервации, должны определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

При устранении в течение срока консервации причин, вызвавших консервацию объекта, строительство объекта возобновляется. В противном случае объект незавершенного строительства реализуется.

В случае, если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества) или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца) (п. 11 ст. 62 Закона от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь").

Возобновление строительства объекта (расконсервация)

При принятии решения о возобновлении строительства объекта проводятся мероприятия по расконсервации  объекта незавершенного строительства, т.е. возобновление по вновь заключенному договору строительного подряда строительства законсервированного объекта согласно проектной документации, разработанной с учетом его технического состояния.

Для продолжения строительства объекта по вновь заключенному договору строительного подряда заказчик передает подрядчику по акту объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

Расконсервацию проводят либо по истечении срока консервации, либо по решению:

• органа, принявшего решение о проведении консервации, – для госорганизаций;
• руководителя организации по согласованию с исполкомом – для частных предприятий.

В решении о расконсервации указывается следующее:

• наименование объекта(-ов), подлежащего расконсервации;
• мероприятия по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства, их перепрофилированию либо отчуждению;
• перечень мероприятий по расконсервации объекта;
• порядок финансирования мероприятий по расконсервации объекта;
• состав комиссии по проведению расконсервации объекта незавершенного строительства (срок и порядок ее работы);
• лица, ответственные за проведение работ по расконсервации объекта.

План мероприятий по проведению расконсервации должен быть утвержден приказом о расконсервации объекта.

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства

Перед расконсервацией объект незавершенного строительства должен быть детально обследован специализированной организацией, аттестованной на проведение обследования технического состояния объектов строительства (п. 6.8 ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 30.12.2009 № 447). Техническое состояние объекта должно быть определено в заключении такой специализированной организации.

При необходимости в ходе обследования объекта расчетным путем или испытаниями проверяются несущая способность и эксплуатационная пригодность объекта, устанавливаются условия дальнейшей эксплуатации обследованных конструкций, а также мероприятия по обеспечению их надежности либо обосновывается их замена.

Согласно п.12.1.3 СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утвержденных постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64, при обследовании зданий выявляют следующие дефекты (повреждения) возникшие:

• в результате ненадлежащего качества проектирования;
• при изготовлении или возведении конструкций;
• в результате физического износа;
• от агрессивных воздействий среды;
• от нарушений правил эксплуатации;
• в результате стихийного бедствия;
• по другим причинам.

В случае обнаружения при обследовании объекта дефектов в заключении специализированной организации выдаются рекомендации по их устранению. При необходимости в установленном законодательством порядке заказчиком вносятся изменения в проектную документацию.

Документальное оформление расконсервации объекта

На стадии принятия решения о возобновлении строительства и расконсервации объекта оформляются следующие документы:

1. Приказ руководителя организации-заказчика о расконсервации объекта незавершенного строительства. В приказе указываются:

• основания для расконсервации объекта;
• сроки проведения расконсервации;
• перечень расконсервируемых объектов (при наличии нескольких объектов);
• балансовая стоимость расконсервируемого объекта (объектов).

2. Приказ руководителя организации-заказчика о создании комиссии по расконсервации, которая, как правило, включает представителей заказчика, подрядчика, проектной организации. Комиссия устанавливает состояние и степень готовности объекта незавершенного строительства, подтверждает объемы выполненных работ, производит оценку предстоящих затрат на расконсервацию объекта и затрат на окончание строительства.
3. Приказ руководителя организации-заказчика о проведении инвентаризации.
4. Акт инвентаризации незавершенного капитального строительства. Его форма 3-инв приведена в приложении 8 к Инструкции по инвентаризации активов и обязательств, утвержденной постановлением Минфина от 30.11.2007 № 180.
5. Смета затрат на работы по расконсервации объекта. При этом затраты на расконсервацию объекта не включаются в сводный сметный расчет стоимости строительства (п. 7 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10).
6. Договор строительного подряда на выполнение работ по расконсервации.

На стадии возобновлении строительства оформляются следующие документы:

• разрешение на продление сроков строительства объекта;
• договор строительного подряда на оставшуюся часть работ по строительству объекта, который заключается по результатам проведения процедуры закупки в порядке, установленном законодательством в зависимости от источника финансирования строительства;
• акты выполненных работ по расконсервации объектов, составленные после выполнения и приемки работ;
• акт о расконсервации;
• акт о передаче строительной площадки подрядчику (форма акта, порядок и сроки передачи, как правило, устанавливаются договором строительного подряда);
• акт о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (форма акта установлена согласно приложению 2 к постановлению Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13).

Утвержденной законодательно формы акта о расконсервации не существует. Форму акта необходимо разработать самостоятельно с учетом норм Закона от 12.07.2013 № 57 «О бухгалтерском учете и отчетности», отразив в ней:

• наименование объекта;
• дату начала строительства;
• период консервации;
• предполагаемую дату возобновления строительства;
• полную сметную стоимость строительства;
• стоимость работ на дату принятия решения о приостановлении строительства, сумму затрат на работы по расконсервации;
• стоимость работ по завершению строительства объекта.