ОБНОВЛЕНО: 08.02.2022

Существует мнение, что для того, чтобы законсервировать какой-либо недостроенный объект, достаточно прекратить его строительство, заявив об этом в соответствующие органы. Однако просто приостановить строительство недостаточно. В данной статье речь пойдет о процедуре консервации объекта незавершенного строительства.

Само понятие «консервация» подразумевает действия, направленные на долгосрочное сохранение объектов. Консервацией же объекта незавершенного строительства является приостановление строительства на срок свыше трех месяцев и до трех лет, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Приостановление строительства – это временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

Объекты консервации

В зависимости от специфики объекта и стадии выполненных строительно-монтажных работ предметом консервации могут являться:

• открытые котлованы под фундаменты, заглубленные (подземные) сооружения и пр.;
• частично (полностью) выполненные фундаменты зданий (сооружений), блоков (секций);
• конструкции этажа (яруса) зданий (сооружений), блоков (секций) ниже нулевой отметки;
• конструкции этажа (яруса) зданий, блоков (секций) выше нулевой отметки;
• законченные монтажом конструкции, подготовленные к производству отделочных работ здания (сооружения), блоки (секции).

Консервации могут подлежать и другие части, конструктивные элементы здания (сооружения), этапы работ исходя из сложившейся на объекте ситуации (пп. 5.1 и 5.2 ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 30.12.2009 № 447, с учетом изменения № 1). При этом основные технические решения по консервации вышеперечисленных объектов предусмотрены пп. 5.3–5.7 ТКП 45-1.03-165-2009.

Что включает в себя консервация

В соответствии с Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З) консервация объекта незавершенного строительства включает в себя несколько аспектов. Первоочередным условием является прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией. Заказчик или инвестор должен произвести расчет с подрядчиком за выполненные строительные работы, после чего следует расторжение договора строительного подряда. Проведение необходимых мероприятий для обеспечения сохранности объекта строительства также является обязательным.

Кроме того, заказчиком, инвестором, инженером (инженерной организацией) должны проводиться периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

Согласно ТКП 45-1.03-165-2009 в целях обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта заказчиком для наблюдения за объектом назначается ответственное лицо, а при необходимости организовывается служба контроля. В обязанности данного лица (лиц) должны входить проверки состояния конструкций, оснований, защитных покрытий, сохранности оборудования, материалов и пр. с принятием соответствующих мер по их результатам. Таким образом, территория объекта должна быть охраняемой, освещаться в ночное время, иметь надежное ограждение. При этом ценные оборудование и приборы, а также неиспользуемые материалы необходимо разместить в закрытых складских помещениях с требуемым температурно-влажностным режимом.

Основания для консервации

Основания для проведения процедуры консервации могут быть различны. Вероятно, с учетом сложившейся на данный момент экономической ситуации в республике, в частности в строительной отрасли, самое распространенное основание – отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки. Также решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов. Кроме того, к причинам консервации относится выявление дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения. Могут быть и иные основания, предусмотренные законодательством или договором строительного подряда.

Принятие решения о консервации

Согласно п. 15 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, заказчик при строительстве объектов, финансируемых за счет бюджетных и приравненных к ним средств, не имеет права самостоятельно принимать решение о консервации или прекращении строительства объекта.

Для принятия решения по данному вопросу заказчик вносит в государственные органы в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств:

• республиканского бюджета, – в Минэкономики;
• местного бюджета, – в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;
• государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, – распорядителям этих средств.

Таким образом, решения о консервации объектов незавершенного строительства принимаются:

• Совмином или уполномоченным им органом – по объектам, возводимым за счет средств республиканского бюджета;
• местными исполнительными и распорядительными органами – по объектам, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;
• иными заказчиками, застройщиками – по другим объектам незавершенного строительства.

При этом решение о консервации объекта незавершенного строительства вышеуказанные органы обязаны принять в течение одного месяца в случае приостановления строительства по истечении срока свыше трех месяцев.

В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства указываются дата приостановления работ, источники финансирования, сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации, а также меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования и представитель заказчика, ответственный за их сохранность.

Оформление процедуры консервации

В течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта согласно п. 7 ст. 62 Закона № 300-З заказчиком, застройщиком или подрядчиком составляются:

• акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;
• перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Необходимо отметить, что до 1 января 2017 г. использовалась форма акта о консервации строящегося (реконструируемого) объекта, предусмотренная в приложении А.1, форма ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование – в приложении А.2, форма перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов, – в приложении А.3 к ТКП 45-1.03-165-2009.

С 1 января 2017 г. вышеперечисленные приложения к ТКП 45-1.03-165-2009 исключены, а форма акта о консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренная в Законе № 300-З, в действующей редакции ТКП 45-1.03-165-2009 не приведена.

В соответствии со ст. 10 «Первичные учетные документы» Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З) каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом.

В случае отсутствия утвержденной государственными органами унифицированной формы организация вправе самостоятельно утверждать для применения формы первичных учетных документов.

Следовательно, в связи с отсутствием утвержденной республиканскими органами государственного управления формы акта о консервации объекта незавершенного строительства заказчик может самостоятельно ее разработать и утвердить. При этом в акте о консервации объекта незавершенного строительства следует учесть обязательные нормы Закона № 57-З в части оформления первичного учетного документа, а именно включить в него:

• наименование документа, дату его составления;
• наименование организации, фамилию и инициалы ИП, являющегося участником хозяйственной операции;
• содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее оценку в натуральных и стоимостных показателях или в стоимостных показателях;
• должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и (или) правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и подписи.

Также первичные учетные документы в соответствии с Законом № 57-З могут содержать иные сведения, не являющиеся обязательными.

К акту прилагаются:

1) ведомость несмонтированного оборудования;

2) ведомость несмонтированных конструкций и неиспользованных материалов.

По мнению автора, возможно оформление иных ведомостей по усмотрению заказчика, в т.ч. отражение фактических затрат на дату консервации объекта.

Далее подрядчик подготавливает и передает заказчику необходимую исполнительную документацию по объекту на момент его консервации.

На основании выданного заказчиком задания с перечнем работ и затрат и исполнительной документации проектная организация на договорных условиях разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении.

При необходимости в проект объекта вносятся соответствующие конструктивные изменения для достижения оптимальных решений по консервации.

Документы, подтверждающие создание незавершенного законсервированного капитального строения, оформляются в соответствии с Законом от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются:

• разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;
• документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;
• технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение.

Действие разрешения возобновляется с момента устранения причин и условий, в соответствии с которыми оно было приостановлено.

В случае прекращения действия разрешения выдача нового разрешения (перерегистрация) производится в порядке, утвержденном постановлением Совмина от 25.02.2016 № 151.

Компенсация затрат при консервации

Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан компенсировать в полном объеме затраты подрядчика на выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

В случае консервации объекта при выявлении в ходе строительства несоответствия проекта требованиям технических нормативных правовых актов, а также дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, оплата работ по составлению сметы и технической документации производится за счет средств разработчика проектной документации.

Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором определяются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Заказчик после подписания акта о консервации объекта производит со строительной организацией окончательный расчет, расторгает договор подряда и принимает на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта.

Сроки консервации

Пунктом 10 ст. 62 Закона № 300-З определено, что в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном Законом № 300-З и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

В случае если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены:

• принудительное отчуждение этого объекта с компенсацией стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества);
• снос этого объекта за счет средств собственника (владельца).

При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством.

Следует отметить, что срок строительства объекта при консервации продлевается на период оформленной в установленном порядке консервации объекта незавершенного строительства.