Текущий ремонт зданий или сооружений производится их собственниками с целью устранения мелких повреждений и неисправностей, улучшения эстетических качеств объекта. Ввиду того что выполнение работ по текущему ремонту относится к строительной деятельности, собственник здания или сооружения, привлекающий для работ подрядчика, выполняет функции заказчика. В данной публикации рассмотрим алгоритм действий заказчика при текущем ремонте подрядным способом.

Выявление необходимости проведения текущего ремонта

С 1 февраля 2022 г. при проведении текущего ремонта следует руководствоваться СП 1.04.01-2021 "Ремонт и модернизация зданий и сооружений", утвержденным постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106 (далее – СП 1.04.01-2021). СП 1.04.01-2021 устанавливают порядок проведения ремонта (текущего и капитального) и модернизации, в т. ч. в части выполнения сопутствующих СМР, технической модернизации зданий и сооружений различного назначения.

Справочно. Действующий ранее ТКП 45-1.04-206-2010 "Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию", утвержденный приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267, с 1 февраля 2022 г. отменен.

Решение о проведении ремонта принимается ответственным эксплуатантом по результатам технических осмотров и материалам обследования (п. 4.2 СП 1.04.01-2021).

Контроль технического состояния зданий осуществляется в соответствии с требованиями СН 1.04.01-2020 "Техническое состояние зданий и сооружений", утвержденных постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64 (с изменением № 1) (далее – СН 1.04.01-2020) собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации (ответственным эксплуатантом) путем проведения плановых и внеплановых (внеочередных) технических осмотров силами организации владельца или (при необходимости) путем проведения обследования специализированной организацией.

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих технических осмотрах контролируют техническое состояние здания, его инженерных систем и благоустройство в целом, при частичных технических осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства. Общие технические осмотры производятся 2 раза в год – весной и осенью.

Общий технический осмотр зданий производится комиссией в следующем составе:

• председатель комиссии – заместитель руководителя, технический руководитель (главный инженер) организации (должностное лицо ответственного эксплуатанта);
• члены комиссии (не менее 3) – лица, ответственные за эксплуатацию здания (ответственный эксплуатант); представители служб, осуществляющих эксплуатацию инженерного и технологического оборудования (эксплуатант); представитель местного общественного формирования (или профсоюза).

Также в члены комиссии включаются лица, перечень которых установлен в п. 5.4 СН 1.04.01-2020. Состав комиссии утверждается ЛПА ответственного эксплуатанта. Информация о периодичности проведения работ по техническому осмотру, обследованию, ремонту зданий приведена в приложении В к СН 1.04.01-2020.

Справочно. В приложении А.2 к СН 1.04.01-2020 приведена форма акта частичного планового и внепланового технических осмотров здания (сооружения), который оформляется комиссией и содержит информацию об мероприятиях, объемах и сроках выполнения работ для устранения обнаруженных дефектов частей здания (сооружения), конструкций и инженерных систем, которые необходимо осуществить. О том, что здание находится в удовлетворительном состоянии и нуждается только в текущем ремонте, делается отметка в акте общего планового (весеннего) технического осмотра здания (приложение А.3 к СН 1.04.01-2020).

Виды работ, относящиеся к текущему ремонту

Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении А к СП 1.04.01-2021.

Решение о невыполнении работ, указанных в приложении А к СП 1.04.01-2021, а также выполнение иных видов работ, не указанных в приложении А к СП 1.04.01-2021, принимается заказчиком в зависимости от функциональной и экономической необходимости с учетом результатов обследования и достижения целей, определенных термином "текущий ремонт" (п. 4.4 СП 1.04.01-2021).

Текущий ремонт объекта – совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в т. ч. с применением новых материалов и технологий (абзац сорок четвертый части первой ст. 1 Закона от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" (далее – Закон № 300-З)).

Не относятся к работам, выполняемым при текущем ремонте, работы из приложений Б и В к СП 1.04.01-2021 (выполняются при капитальном ремонте и модернизации соответственно).

Разрешительная документация

Получение разрешительной документации на текущий ремонт не требуется. Это следует из п. 1 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223, согласно которому разрешительная документация выдается на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, благоустройство на землях общего пользования объекта, снос.

Составление дефектного акта и сметной документации

Выполнение СМР по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п. 9 ст. 51 Закона № 300-З).

Форма С-1 "Дефектный акт", а также порядок ее применения и заполнения утверждены постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 (далее – дефектный акт).

Дефектный акт составляется комиссией, утвержденной приказом организации, которая планирует проводить текущий ремонт. На лицевой стороне дефектного акта указываются:

наименование организации;

• состав комиссии, производящей осмотр здания (помещения);
• выявленные комиссией дефекты (их местонахождение, площадь, объем и т. п.);
• факторы, которые свидетельствуют о наличии стесненных и усложненных условий производства работ;
• применяемые при производстве работ машины и механизмы.

К дефектам относится каждое отдельное несоответствие здания (помещения), его элементов требованиям нормативной документации, в т. ч. повреждения, т. е. дефекты, образующиеся в результате климатических, механических, химических или других воздействий.

На оборотной стороне дефектного акта составляется примерный (укрупненный) перечень видов работ, предполагаемых к выполнению по результатам первичного осмотра объекта.

Перечень видов строительных работ в дефектном акте может быть примерным в части наименований работ. При необходимости в графе "Примечание" отражается дополнительная информация (например, даются обоснование соответствующих видов и (или) объемов работ, более детальная характеристика места и объема выполняемых работ). Эту информацию вносит специалист, принимавший участие в первичном осмотре объекта ремонта.

Дефектный акт утверждается собственником здания (им может являться и заказчик) или уполномоченным им лицом.

Дефектный акт служит основанием для составления сметы. Как правило, дефектный акт и смета составляются одновременно. При этом объемы работ в смете должны совпадать с объемами, приведенными в дефектном акте.

Порядок составления сметы регламентирован Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 18.11.2011 № 51 (далее – Инструкция № 51), в п. 6 которой фиксируется, что на работы по текущему ремонту объектов строительства сводный сметный расчет стоимости строительства (далее – ССР) объекта не составляется.

В этом случае составляется локальная смета (локальный сметный расчет) по форме согласно приложению 1 к Инструкции № 51, включающая также средства, перечень и порядок расчета которых предусмотрен главой 5 Инструкции № 51, за исключением средств и работ, которые согласно законодательству, в т. ч. ТНПА, не предусматриваются и не выполняются при текущем ремонте.

Гриф "Утверждаю" на форме локальной сметы отсутствует. При необходимости его можно добавить. Локальная смета утверждается заказчиком или уполномоченным им лицом.

Полномочия на утверждение указанных документов закрепляются в ЛПА организации.

Проведение экспертиз

Государственная строительная экспертиза сметной документации на текущий ремонт не является обязательной при всех источниках финансирования строительства (п. 3 приложения 3, п. 11 приложения 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденному постановлением Совмина от 30.09.2016 № 791).

Государственная экологическая экспертиза, стратегическая экологическая оценка и оценка воздействия на окружающую среду не проводятся на объектах текущего ремонта, так как в данном случае не разрабатывается проектная документация (ст. 5–7 Закона от 18.07.2016 № 399-З "О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду").

Требования к подрядчику

Согласно подп. 8.2 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450), договор строительного подряда заключается при наличии у подрядчика в штате аттестованных специалистов и документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

К документам, подтверждающим право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, относятся:

• аттестат соответствия юридического лица;
• свидетельство о технической компетентности системы производственного контроля;
• сертификаты соответствия.

Обязательность наличия аттестата соответствия определена Указом от 14.01.2014 № 26 "О мерах по совершенствованию строительной деятельности". Наличие аттестата соответствия обязательно для видов работ, выполняемых на объектах строительства 1–4-го классов сложности, поименованных в Перечне отдельных видов архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющих), утвержденном постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252 (далее – Перечень № 252).

Обязательность наличия свидетельства о технической компетентности системы производственного контроля и сертификатов соответствия установлена в п. 4 ст. 7 Технического регламента "Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность" (ТР 2009/013/BY), утвержденного постановлением Совмина от 31.12.2009 № 1748 (далее – ТР 2009/013/BY), согласно которому обязательной оценке системы производственного контроля подлежат строительные работы, выполняемые при возведении, реконструкции, капитальном ремонте, реставрации зданий и сооружений 1–4-го классов сложности. Часть из этих работ, приведенная в приложении к ТР 2009/013/BY, также подлежит обязательной сертификации.

Следовательно, для работ, выполняемых в рамках текущего ремонта, наличие у подрядчика аттестата соответствия, сертификата соответствия и свидетельства о технической компетентности не требуется.

Требования к заказчику

В соответствии с подп. 8.1 Правил № 1450 заказчик вправе заключать договор только при наличии у него документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

С 03.09.2021 при осуществлении деятельности по возведению, реконструкции, реставрации, благоустройству объектов строительства, относимых к 1–4-му классам сложности, заказчик должен иметь аттестат соответствия на выполнение функции заказчика (п. 8 Перечня № 252).

На текущий ремонт требования о наличии у заказчика аттестата соответствия на выполнение функции заказчика не распространяются.

Выбор процедуры закупки

Выбор законодательства для проведения процедуры закупки производится заказчиком в зависимости от нескольких обстоятельств:

• источника финансирования работ по текущему ремонту;
• формы собственности организации заказчика.

Если работы производятся полностью или частично за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов и заказчик является получателем этих средств, то с подрядчиком заключается договор государственной закупки.

Порядок проведения государственных закупок регламентирован Законом от 13.07.2012 № 419-З "О государственных закупках товаров (работ, услуг)" (далее – Закон № 419-З) и другими актами законодательства о государственных закупках.

К проведению закупки работ по текущему ремонту применяется государственное регулирование закупок за счет собственных средств, порядок которого регламентирован постановлением Совмина от 15.03.2012 № 229 "О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств" при следующих источниках финансирования и (или) форме собственности заказчика:

Если закупка работ по текущему ремонту не относится к государственным закупкам, то она относится к закупкам за счет собственных средств.

Порядок проведения закупок за счет собственных средств не регламентирован законодательством (подп. 4.4 Декрета от 23.11.2017 № 7 "О развитии предпринимательства") и устанавливается ЛПА, утвержденным в организации.

Основные требования к предмету государственной закупки

Предмет государственной закупки – товары (работы, услуги), определенные заказчиком для приобретения в рамках процедуры государственной закупки (ст. 1 Закона № 419-З).

Если для выполнения работ по текущему ремонту требуется проведение процедуры государственной закупки, то они должны быть включены в годовой план государственных закупок до их проведения.

Годовой план государственных закупок должен содержать перечень товаров (работ, услуг), приобретение которых запланировано в текущем финансовом году.

Заказчик принимает решение о включении в годовой план государственных закупок товаров (работ, услуг) с определенным кодом по ОКРБ 007-2012 "Классификатор продукции по видам экономической деятельности", утвержденным постановлением Госстандарта от 28.12.2012 № 83 (далее – ОКРБ 007-2012), а также формирует предмет государственной закупки.

Разъяснения о порядке формирования годового плана государственных закупок приведены в письме МАРТ от 24.06.2021 № 14-01-10/1598 К "О закупках для строительства".

Основные правила, которыми следует руководствоваться при формировании годового плана государственных закупок:

• включение однородных товаров (работ, услуг) (по первым 8 цифрам числового кода (код подвида) ОКРБ 007-2012) исходя из их годовой потребности;
• включение товаров (работ, услуг) исходя из потребности в них на каждый объект строительства отдельно.

В случае текущего ремонта в годовом плане государственных закупок допускается указывать следующую информацию:

• наименование однородных товаров (работ, услуг);
• код подвида товаров (работ, услуг) в соответствии с ОКРБ 007-2012;
• наименование подвида товаров (работ, услуг) в соответствии с ОКРБ 007-2012.

При описании предмета государственной закупки допускается предъявлять к предмету государственной закупки только обязательные для соблюдения требования ТНПА.

Документы, представляемые для подготовки предложения, обязательно должны содержать описание предмета государственной закупки, его частей (лотов) в случае, если предмет государственной закупки разделен на части (лоты), а также перечень документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие предмету государственной закупки и требованиям к предмету государственной закупки.

Соответственно, в документы, представляемые для подготовки предложения и размещаемые заказчиком на ЭТП, включается вся информация о видах и объемах работ, позволяющая претенденту сформировать его цену. Поэтому предоставление заказчиком дефектного акта и сметы является оптимальным.

Формирование условий договора

Предмет государственной закупки после определения победителя устанавливается в качестве предмета договора государственной закупки на текущий ремонт.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона № 419-З не допускается изменение условий договора при его исполнении в части:

• предмета государственной закупки;
• требований к предмету государственной закупки, его объема (количества);
• порядка оплаты;
• сроков исполнения обязательств поставщиком (подрядчиком, исполнителем);
• цены договора;
• ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, за исключением случаев, установленных Совмином.

Ряд оснований для изменения условий договора государственной закупки предусмотрен подп. 1.8 постановления Совмина от 15.06.2019 № 395 "О реализации Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О государственных закупках товаров (работ, услуг)".

Перечень оснований для изменения условий договора государственной закупки является закрытым. В связи с чем недопустимо включение в него товаров (работ, услуг), не предусмотренных таким договором, например, дополнительных (скрытых) работ.

Нормы Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553), не распространяются на работы по текущему ремонту, так как на текущий ремонт не разрабатывается проектная документация, являющаяся основанием как для формирования цены заказчика, так и цены подрядчика. Соответственно, случаи изменения цены, установленные в п. 10 Положения № 1553, не могут быть применены в отношении договоров на текущий ремонт.

Если государственная закупка не проводится, то условия заключенного договора строительного подряда формируются в соответствии с ГК, Правилами № 1450.

В этом случае цена договора устанавливается как твердая или приблизительная.

При этом существенные условия договора формируются по результатам проведенной процедуры закупки по перечню, соответствующему п. 10 Правил № 1450.

Отчисления в фонд развития строительной отрасли

Отчисления в фонд развития строительной отрасли, установленные Указом от 06.07.2021 № 259 "О создании фондов развития строительной отрасли" (далее – Указ № 259), при текущем ремонте не производятся, так как на объекты текущего ремонта не составляется ССР, в котором должны быть предусмотрены денежные средства на указанные отчисления (п. 2 Положения о порядке формирования и использования денежных средств фондов развития строительной отрасли, утвержденного Указом № 259).

Осуществление надзора за строительством

На объектах текущего ремонта осуществляется технический надзор в порядке, установленном Инструкция о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 № 40.

Авторский надзор не осуществляется, так как проектная документация не разрабатывается. На объектах текущего ремонта не осуществляется государственный строительный надзор.

В п. 3 Правил ведения журнала производства работ, утвержденных постановлением Совмина от 18.03.2010 № 383, регламентировано, что журнал производства работ ведется на объектах строительства (в т. ч. реконструкции, реставрации, капитального ремонта и благоустройства). Объекты текущего ремонта в данном пункте не упомянуты.

Следовательно, ведение журнала производства работ на объектах текущего ремонта не требуется. Заказчик может на свое усмотрение принять решение о ведении журнала.

Оформление завершения работ

Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совмина от 06.06.2011 № 716, в отношении объектов текущего ремонта не применяется.

Окончание работ по текущему ремонту оформляется распорядительным документом заказчика.

Гарантийный срок

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует возможность эксплуатации объекта строительства в течение установленного гарантийного срока (п. 1 ст. 61 Закона № 300-З).

На выполненные строительные работы по текущему ремонту, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 2 лет (п. 66 Правил № 1450).

Ольга Юхневская, редактор портала "Сметное дело"