Государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 131 ГК).

Согласно ст. 4 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З), объектами государственной регистрации являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами;
• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной регистрации.

ИП и юридические лица в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации, если иное не установлено законодательными актами, обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения. Это регламентировано подп. 1.5 Указа от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее - Указ № 431).

Юридическое лицо, имеющее в эксплуатации капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, обязано сразу зарегистрировать их создание, а потом возникновение прав на них (собственности, хозяйственного владения, пользования и т.д.). Этот вывод вытекает из п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 10 Закона № 133-З, согласно которым государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества. При этом государственная регистрация возникновения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение) не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором оно расположено.

Для регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения первым делом юридическому лицу необходимо провести техническую инвентаризацию в территориальном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения юридического лица (далее – организация по государственной регистрации).

Объекты технической инвентаризации

Техническая инвентаризация недвижимого имущества и проверка его характеристик проводятся организацией по государственной регистрации в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Республики Беларусь:

• капитальных строений (зданий, сооружений). Исключение составляют капитальные строения, которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в аварийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют конструктивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характеристик капитальных строений (площадей, объемов и др.);
• незавершенных законсервированных капитальных строений;
• изолированных помещений, в т.ч. жилых;
• машино-мест.

Объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение (п. 3 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11 (далее - Инструкция № 11)).

Документы для технической инвентаризации

Согласно п. 14 Инструкции № 11 юридические лица для проведения технической инвентаризации (проверки характеристик) недвижимого имущества представляют в организацию по государственной регистрации следующие документы:

• документы, подтверждающие государственную регистрацию ИП, юридического лица;
• выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированную не ранее одного года до дня подачи заказа на выполнение работ, - если заказчиком является организация-нерезидент;
• документ, удостоверяющий личность гражданина - ИП, представителя или должностного лица;
• документ, подтверждающий полномочия на подписание заказа на выполнение работ (доверенность, приказ, решение, иной документ).

В дополнение к данным документам (при подаче заказа на выполнение работ) в зависимости от вида и назначения объекта недвижимого имущества, способа его возведения или изменения, работ, которые просит выполнить юридическое лицо, могут представляться и другие документы (при их наличии).

К документам, которые касаются только вновь возведенного объекта, за исключением объектов, возведенных в результате самовольного строительства, относятся:

• разрешительная документация на возведение, выданная исполкомом;
• проектная документация (откорректированная проектная документация, если в проект в установленном законодательством порядке были внесены изменения), утвержденная в порядке, установленном Совмином;
• справка о распределении изолированных помещений между кандидатами в пра­вообладатели – для объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось заказчиком (застройщиком) по договору (договорам) о создании объекта долевого строительства;
• справка о балансовой принадлежности и стоимости объекта недвижимого имущества, подписанная руководителем и главным бухгалтером, содержащая сведения о годе постройки объекта недвижимого имущества, либо заключение об оценке, составленное в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
• материалы геодезической контрольно-исполнительной съемки (план линейного сооружения, исполнительный чертеж, план результатов исполнительной съемки с указанием поворотных и характерных точек, каталог координат поворотных и характерных точек линейного сооружения с указанием расстояния между ними) – при выполнении работ в отношении линейных сооружений (в случае проведения технической инвентаризации или проверки характе­ристик вновь созданного в результате строительства объекта недвижимого имущества.

Полный перечень содержится в п. 15 Инструкции № 11.

Сроки проведения технической инвентаризации определены в п. 37 Инструкции № 11, зависят от объекта, его площади, сложности работ и других показателей.

Результаты технической инвентаризации

По результатам проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества составляются технические паспорта на объекты недвижимого имущества. Однако имеется ряд случаев (полный перечень указан в п. 28 Инструкции № 11), когда технические паспорта не составляются, а выдаются ведомости технических характеристик на эти объекты. К наиболее распространенным случаям относятся:

• отсутствие акта приемки в эксплуатацию объекта недвижимого имущества (за исключением объектов, возведенных в результате самовольного строитель­ства, садовых домиков, эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений));
• отсутствие в отношении объекта недвижимого имущества разрешения на строительство, выданного в порядке, предусмотренном законодательством, и (или) разработанной в установленном порядке проектной документации (за исключением садовых домиков, эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) в случае, когда в отношении такого объекта не был представлен акт приемки в эксплуатацию;
• обнаружение при технической инвентаризации или проверке характеристик недвижимого имущества несоответствия фактического состояния объекта недвижимого имущества проектной документации и если на запрос организации по государственной регистрации был дан ответ о недопустимости выявленных отступлений от проектной документации либо в течение установленного законодательством срока ответ на запрос не был получен.

Создание капитального строения

Государственная регистрация создания эксплуатируемого капитального строения представляет собой акт признания недвижимого имущества созданным.

Перечень документов, представляемых в организацию по государственной регистрации для государственной регистрации создания эксплуатируемого капитального строения, указан в п. 17.11 раздела 17 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совмина от 17.02.2012 № 156 (далее - Единый перечень). К ним относятся:

• заявление, содержащее идентификационные сведения;
• документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица или ИП;
• выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;
• документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица;
• документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица на подписание заявления (доверенность или другой документ);
• акт приемки объекта в эксплуатацию (копии, заверенные заказчиком) или справка о его отсутствии;
• гарантийное письмо с просьбой об изготовлении технического паспорта - в случае государственной регистрации создания капитального строения, изолированного помещения или машино-места (кроме случаев, когда на дату подачи заявления о государственной регистрации технический паспорт изготовлен);
• документ, подтверждающий внесение платы.

Регистрация прав на капитальное строение

Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 220 ГК).

Если заказчиком является юридическое лицо, для государственной регистрации возникновения прав на капитальное строение дополнительно к документам, представляемым для создания капитального строения, необходимо представить:

• справку о балансовой принадлежности и стоимости объекта недвижимо­го имущества, подписанную руководителем и главным бухгалтером (бухгалтером либо иным лицом, осуществляющим в соответствии с законодательством ведение бухгалтерского учета) юридического лица, заверенную печатью юридического лица, содержащую сведения о годе постройки объекта недвижимого имущества;
• заключение об оценке, составленное в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Перечень документов, представляемых для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества, может отличаться в зависимости от характеристик объектов, подлежащих регистрации, а также от конкретной административной процедуры.

Административная ответственность

Согласно ст. 24.48 КоАП установлена административная ответственность юридических лиц за невыполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в отношении объектов недвижимого имущества. Так, неисполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения в установленный законодательными актами срок влечет наложение штрафа.

Размер штрафа, налагаемого на юридическое лицо, составляет до 50 базовых величин.