ОБНОВЛЕНО: 19.01.2022

Договоры классифицируются по различным признакам, в т.ч. в зависимости от правовой сущности можно выделить 2 вида договоров: основной и предварительный.

Основной договор порождает права и обязанности сторон, связанные с передачей товаров, выполнением работ, оказанием услуг и т.п., а предварительный договор – это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем. 

Предварительный договор может заключаться в случаях, когда для заключения основного договора необходимы условия, которые еще не выполнены какой-либо из сторон либо обеими сторонами, для оформления прошедших переговоров и закрепления условий, по которым сторонами достигнуто соглашение.

В случае проектирования сложных объектов строительства до заключения основного договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ можно использовать предварительный договор. 

Понятие предварительного договора

Предварительный договор можно использовать на стадии разработки основного договора на выполнение проектных и изыскательских работ, а также по разработке предпроектной (предынвестиционной) документации, на стадии, когда могут быть уточнены данные для составления задания на проектирование и определен состав исходных данных, необходимых для заключения основного договора.

Предварительному договору посвящена ст. 399 ГК, согласно п. 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Форма договора

В соответствии с п. 2 ст. 399 ГК предварительный договор заключается в форме, предусмотренной законодательством для основного договора, в случае если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Отношения между заказчиком и подрядчиком при заключении и исполнении договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством регулируются Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора, утвержденными постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297.

Так как согласно п. 13 Правил № 297 договор на выполнение проектных и изыскательских работ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, соответственно, предварительный договор составляется в письменной форме. 

В случае, когда одной из сторон договора выступает иностранное юридическое или физическое лицо, договор составляется на белорусском или русском языке, а по соглашению сторон – и на языке иностранного юридического или физического лица. При возникновении разночтений между экземплярами договора, составленными на белорусском (русском) языке и языке иностранного юридического или физического лица, преимущество будет иметь экземпляр, составленный на белорусском (русском) языке, если иное не предусмотрено законодательством или договором. 

Условия предварительного договора

В предварительном договоре можно выделить 2 вида условий:

• условия, относящиеся непосредственно к самому предварительному договору;
• условия, относящиеся к основному договору.

Условиями, относящимися непосредственно к самому предварительному договору, будут сроки заключения основного договора, порядок обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, другие права и обязанности сторон.

Согласно п. 3 ст. 399 ГК условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора должны быть указаны в предварительном договоре.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые определены законодательством как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). 

Таким образом, в предварительном договоре на выполнение проектных и изыскательских работ должны содержаться существенные условия основного договора, предусмотренные п. 10 Правил № 297, и те условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по предложению одной из сторон.

Согласно п. 10 Правил № 297 к существенным условиям договора на выполнение проектных и изыскательских работ относятся:

• предмет договора с указанием наименования и местонахождения объекта проектирования и изыскательских работ;
• сроки начала и завершения выполнения работ, являющихся предметом договора (число, месяц и год), а также по соглашению сторон сроки начала и завершения выполнения отдельных видов (этапов) работ (промежуточные сроки);
• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;
• порядок расчетов за разработку предпроектной (предынвестиционной), проектной документации и (или) выполненные изыскательские работы, и (или) осуществление авторского надзора за строительством;
• указание на выполнение проектных и изыскательских работ собственными силами подрядчика или с привлечением субподрядчиков;
• права и обязанности сторон, в т.ч. по передаче проектной документации в республиканский фонд проектной документации, республиканский банк данных объектов-аналогов на строительство объектов и участию в получении заключений государственных экспертиз такой документации;
• ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
• порядок изменения и расторжения договора;
• порядок и сроки сдачи и приемки результатов работ. 

При отсутствии в предварительном договоре как минимум одного из существенных для основного договора условий сторона теряет возможность обратиться с иском о понуждении другой стороны по предварительному договору заключить основной договор. Данный факт не дает оснований для взыскания убытков, причиненных вследствие уклонения второй стороны от заключения основного договора. 

Предмет предварительного договора

Пункт 1 ст. 713 ГК предусматривает, что по заключенному договору на проектные работы подрядчик обязуется разработать по заданию заказчика проектно-сметную документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик – принять и оплатить результат работ. 

Пунктом 1 ст. 713 ГК определено, что риск случайной невозможности исполнения договора на выполнение проектных и изыскательских работ лежит на заказчике, если иное не предусмотрено законодательством или договором. 

В соответствии с п. 3 Правил № 297 предметом договора на выполнение проектных и изыскательских работ являются разработка предпроектной (предынвестиционной) документации, проектной документации и (или) выполнение изыскательских работ в соответствии с предоставляемыми заказчиком заданием на проектирование и исходными данными. 

Приведем пример формулировки предмета предварительного договора на выполнение проектных работ: «Настоящий договор является предварительным (ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь) и закрепляет намерения Сторон заключить в будущем договор на выполнение проектных работ (далее – основной договор) на изложенных ниже условиях:

Заказчик поручает, а Проектировщик выполняет в соответствии с действующими на момент выполнения работ техническими нормативными правовыми актами по проектированию и строительству в Республике Беларусь разработку проектной документации по объекту «Жилой квартал с административно-торговым блоком в г. Минске по пересечении улиц Минская – Передовая».

Сроки в предварительном договоре

В соответствии с п. 4 ст. 399 ГК в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае если данный срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если в установленные сроки основной договор не будет заключен и ни одна из сторон не сделает другой стороне предложение заключить основной договор, предварительный договор прекращает свое действие (п. 6 ст. 399 ГК).

Независимо от того, предусмотрен ли такой срок в предварительном договоре или имеется в виду предусмотренный законодательством годичный срок, тот и другой имеют пресекательный характер, т.е. с его истечением материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определенных условиях прекращается и, соответственно, восстановлению судом не подлежит. 

Способы обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору

Согласно п. 1 ст. 310 ГК способами обеспечения исполнения обязательств по договору являются залог, неустойка, поручительство, удержание имущества должника, гарантия, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законодательством или договором.

Далее рассмотрим, какие из вышеуказанных способов можно предусмотреть в предварительном договоре на выполнение проектных и изыскательских работ.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и с целью обеспечения его исполнения (п. 1 ст. 351 ГК).

Таким образом, задатком может обеспечиваться только денежное обязательство, в свою очередь предварительный договор не содержит денежных обязательств, его предметом является заключение основного договора в будущем. 

С учетом изложенного условие о задатке в предварительном договоре не соответствует правовой природе данного способа обеспечения обязательств, и его не рекомендуется включать в предварительный договор.

В качестве одного из способов, позволяющих обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора, можно предусмотреть договорную неустойку для обеих сторон.

Неустойка сохраняет свое действие и после истечения срока действия договора. Если одна из сторон нарушит соответствующие условия договора, это будет признано противоправным поведением, следовательно, вторая сторона получит правовые основания для применения штрафных санкций.

Также можно предусмотреть обеспечительный платеж, который одна из сторон должна уплатить в качестве обеспечения исполнения обязательств. Порядок перечисления обеспечительного платежа можно указать в предварительном договоре либо составить отдельное соглашение об обеспечительном платеже, используя в качестве примера следующую формулировку: «В доказательство намерения заключить договор на выполнение проектных работ на условиях, определенных предварительным договором на выполнение проектных работ № 1 от 22 февраля 2022 г., Сторона 2 перечисляет Стороне 1 обеспечительный платеж на следующих условиях:

Обеспечительный платеж в сумме 5 000 бел. руб. перечисляется на расчетный счет Стороны 1 в течение 10 банковских дней с момента заключения предварительного договора на выполнение проектных работ № 1 от 22 февраля 2022 г.

В случае уклонения Стороны 2 от заключения либо не заключения по вине Стороны 2 договора на выполнение проектных работ на условиях, определенных предварительным договором на выполнение проектных работ № 1 от 22 февраля 2022 г., обеспечительный платеж остается у Стороны 1». 

Последствия

Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вступают в силу положения, предусмотренные п. 5 ст. 399 ГК для заключения договоров в обязательном порядке.

Вместе с тем согласно п. 4 ст. 415 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и другими законодательными актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна по решению суда возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

Заключение

В заключение следует отметить, что каждая из сторон, заключивших предварительный договор, не вправе требовать от контрагента реального исполнения обязательства, которое только предполагается установить основным договором. Единственное требование – заключение основного договора.