На объекте «Строительство бизнес-центра в г. Минске» ведутся строительно-монтажные работы по возведению цокольного этажа в соответствии с заключенным между заказчиком и подрядчиком договором строительного подряда. На стадии выполнения работ по возведению внутренних стен и перегородок инвестором было принято решение о внесении изменений в проект с целью замены части административных помещений на первом этаже общей площадью 450 м2 на помещение банка и выполнении строительных работ в соответствии с требованиями, существующими для помещений банков в Республике Беларусь. Рассмотрим, какие действия следует предпринять заказчику в данной ситуации.
Проектирование и экспертиза проекта
Проектирование объектов административного общественного назначения ведется в соответствии с требованиями ТКП 45-3.02-189-2010 «Общественные здания и помещения административного назначения. Правила проектирования», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267. Однако здание, в т.ч. указанные помещения площадью 600 м2, запроектированное и возводимое согласно данному ТКП не будет соответствовать требованиям, существующим для зданий банков и банковских помещений.
Обязательные при осуществлении проектирования требования к размещению зданий банков, объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерному обеспечению с учетом противопожарных и санитарно-гигиенических требований, а также требования, учитывающие специфику деятельности банков и безопасность их функционирования содержатся в ТКП 45-3.02-55-2006 «Здания банков. Правила проектирования», утвержденном приказом Минстройархитектуры от 27.11.2006 № 334 (далее – ТКП 45-3.02-55-2006). Положения ТКП 45-3.02-55-2006 также распространяются на помещения зданий банков, встраиваемые в здания другого назначения.
Согласно п. 5.3 ТКП 45-3.02-55-2006 помещения банков, пристроенные или встроенные в здания другого назначения, должны быть отделены от этих зданий противопожарными преградами. При этом должна обеспечиваться их взаимная планировочная изоляция и автономное функционирование. Указанные противопожарные преграды должны иметь высокую степень защиты от взлома в соответствии с приложением Б к ТКП 45-3.02-55-2006.
Требования по пожарной безопасности установлены СН 2.02.05-2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», утвержденными постановлением Минстройархитектуры от 12.11.2020 № 79.
Проектирование банков согласно п. 4.2 ТКП 45-3.02-55-2006 подразумевает наличие дополнительных разделов в проектной документации, содержащих:
- требования к технической укрепленности зданий банков и оснащению техническими средствами охраны;
- мероприятия по информационной защите данных.
Данные требования и мероприятия приведены в приложении А к ТКП 45-3.02-55-2006 и должны быть отражены в специальных разделах задания на проектирование.
Вместе с тем на основании п. 4.3 ТКП 45-3.02-55-2006 при проектировании зданий банков следует предусматривать выполнение инженерно-технических мероприятий гражданской обороны (ИТМ ГО), технических условий и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций, также устанавливаемых в задании на проектирование.
В процессе проектирования банков необходимо согласование в Департаментах охраны МВД следующих вопросов:
- необходимость защиты оконных проемов, а также снижение требований к технической укрепленности оконных проемов помещений первого этажа, не относящихся к кассовому узлу и выходящих на внутреннюю территорию банка, охраняемую с помощью систем охранной сигнализации или постом милиции, и другие вопросы, не регламентированные ТКП 45-3.02-55-2006 (подп. 6.1.20 ТКП 45-3.02-55-2006);
- класс стойкости ко взлому входных дверей (роллет) в здание банка, указанный в задании на проектирование (подп. 6.1.22 ТКП 45-3.02-55-2006);
- задание на проектирование технических средств охраны помещения банка (п. 13.4 ТКП 45-3.02-55-2006).
Особое внимание при внесении изменений в проектную документацию по объекту также следует уделить конструкциям и материалам, применяемым для строительства помещений банка по степени защищенности от взлома (приложение Б к ТКП 45-3.02-55-2006).
В рассматриваемой ситуации задание на проектирование, ранее разработанное заказчиком по форме приложения Ж к ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденному приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 № 196, подлежит корректировке и повторному утверждению заказчиком с целью изменения проектной документации на строительство части здания, планируемой под помещение банка.
Таким образом, изменение проекта с учетом перевода помещений административного назначения в банковское требует тщательной проработки всех разделов проектной документации с дальнейшим повторным прохождением государственной экспертизы в соответствии с порядком, изложенным в п. 34 Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденного постановлением Совмина от 04.10.2016 № 791 (далее – Положение № 791).
В соответствии с п. 31 Положения № 791 повторная государственная экспертиза проекта проводится в следующих случаях:
- выдачи отрицательного заключения государственной экспертизы;
- необходимости повторного утверждения документации с внесенными в нее изменениями;
- принятия заявителем решения о необходимости проведения дополнительной оценки соответствия объекта государственной экспертизы требованиям, определенным заявителем в соответствии с приложением 2 к Положению № 791.
Договор на разработку проектной документации и ведение авторского надзора
Если договор на выполнение проектных работ и ведение авторского надзора за строительством не закрыт, то в него вносятся изменения путем заключения дополнительного соглашения (п. 51 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденных постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297, далее – Правила № 297). При подготовке дополнительного соглашения к ранее заключенному договору в случае выявления необходимости выполнения дополнительных объемов работ, не являющихся предметом договора, заказчик и (или) подрядчик имеют право требовать изменения существенных условий договора (п. 52 Правил № 297).
Договор строительного подряда
При внесении изменений в проектную документацию изменится сметная стоимость строительства согласно сводному сметному расчету стоимости строительства, которая подлежит повторному утверждению заказчиком, и, соответственно, изменится фактическая стоимость подрядных работ.
В рассматриваемой ситуации на объекте строительства уже ведутся работы по возведению внутренних стен и перегородок цокольного этажа, что подразумевает наличие заключенного договора строительного подряда на выполнение комплекса строительных работ с внесенными в него существенными условиями, установленными по результатам проведения подрядных торгов.
Согласно п. 73 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450), существенные условия, сформированные на стадии проведения процедуры закупки, вносятся в заключаемый договор строительного подряда и не могут быть изменены на этапе исполнения работ, кроме случаев:
- реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;
- необходимости изменения сроков строительства объекта в случаях, предусмотренных в части первой п. 75 Правил № 1450;
- существенного увеличения стоимости строительства объекта вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.
Согласно Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденному постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553), независимо от источников финансирования заключенным по результатом подрядных торгов (переговоров) договором строительного подряда устанавливается неизменная договорная (контрактная) цена (далее – неизменная цена). В свою очередь, на основании вышеизложенного, а также в соответствии с п. 10 Положения № 1553 неизменная цена может быть откорректирована в случае внесения по инициативе заказчика изменений в проектную документацию.
Стороны могут внести изменения и дополнения в договор строительного подряда путем заключения дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).
Заключение
Заказчику, столкнувшемуся с необходимостью внесения изменений в проект для перевода части административных помещений объекта в банковские на стадии ведения строительных работ, необходимо выполнить полный комплекс сопутствующих мероприятий, связывающих между собой всех участников строительства.
В целях грамотного и четкого руководства процессом дальнейшего проектирования и выполнения строительных работ в полном соответствии с новой проектной документацией заказчику следует урегулировать сложившиеся договорные отношения с проектной и подрядной организациями, а также провести в случаях, установленных законодательством, необходимые процедуры согласований и закупок, экспертизу проектной документации.