Сметное дело
Изменение функционального назначения помещения в возводимом объекте
Опубликовано: 28.06.2017 14:56
Обновлено: 28.06.2017 14:56

На объекте «Строительство бизнес-центра в г. Минске» ведутся строительно-монтажные работы по возведению цокольного этажа в соответствии с заключенным между заказчиком и подрядчиком договором строительного подряда. На стадии выполнения работ по возведению внутренних стен и перегородок инвестором было принято решение о внесении изменений в проект с целью замены части административных помещений на первом этаже общей площадью 600 м2 на помещение банка и выполнении строительных работ в соответствии с требованиями, существующими для помещений банков в Республике Беларусь.

Что необходимо учесть заказчику в данной ситуации?

Проектирование и экспертиза проекта

Проектирование объектов административного общественного назначения ведется в соответствии с требованиями ТКП 45-3.02-189-2010 «Общественные здания и помещения административного назначения. Правила проектирования», утвержденного приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 (с учетом изменений № 1-2). Однако здание, в т.ч. указанные помещения площадью 600 м2, запроектированное и возводимое согласно данному ТКП не будет соответствовать требованиям, существующим для зданий банков и банковских помещений.

Обязательные при осуществлении проектирования требования к размещению зданий банков, объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерному обеспечению с учетом противопожарных и санитарно-гигиенических требований, а также требования, учитывающие специфику деятельности банков и безопасность их функционирования содержатся в ТКП 45-3.02-55-2006 «Здания банков. Правила проектирования», утвержденном приказом Минстройархитектуры от 27.11.2006 № 334 (с учетом изменений № 1-2) (далее – ТКП 45-3.02-55-2006). Положения этого ТКП также распространяются на помещения зданий банков, встраиваемые в здания другого назначения.

Согласно п. 5.3 ТКП 45-3.02-55-2006 помещения банков, пристроенные или встроенные в здания другого назначения, должны быть отделены от этих зданий противопожарными преградами, имеющими высокую степень защиты от взлома в соответствии с приложением Б к ТКП 45-3.02-55-2006. При этом должна обеспечиваться их взаимная планировочная изоляция и автономное функционирование.

Проектирование банков согласно п. 4.2 ТКП 45-3.02-55-2006 подразумевает наличие дополнительных разделов в проектной документации, содержащих:

  • требования к технической укрепленности зданий банков и оснащению техническими средствами охраны;
  • мероприятия по информационной защите данных.

Данные требования и мероприятия приведены в приложении А к ТКП 45-3.02-55-2006 и должны быть отражены в специальных разделах задания на проектирование.

Вместе с тем на основании п. 4.3 ТКП 45-3.02-55-2006 при проектировании зданий банков следует предусматривать выполнение инженерно-технических мероприятий гражданской обороны (ИТМ ГО), технических условий и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций, также устанавливаемых в задании на проектирование.

Вступившим в силу 15.06.2017 изменением № 2 к ТКП 45-3.02-55-2006 отменено согласование задания на проектирование банков с территориальными областными (Минским городским) управлениями Департамента охраны МВД.
В процессе проектирования банков оставлена без изменения необходимость согласования в Департаментах охраны МВД следующих вопросов:

  • необходимость защиты оконных проемов, а также снижение требований к технической укрепленности оконных проемов помещений первого этажа, не относящихся к кассовому узлу и выходящих на внутреннюю территорию банка, охраняемую с помощью систем охранной сигнализации или постом милиции, и другие вопросы, не регламентированные ТКП 45-3.02-55-2006 (подп. 6.1.20 ТКП 45-3.02-55-2006);
  • класс стойкости ко взлому входных дверей (роллет) в здание банка, указанный в задании на проектирование (подп. 6.1.22 ТКП 45-3.02-55-2006);
  • задание на проектирование технических средств охраны помещения банка (п. 13.4 ТКП 45-3.02-55-2006).

Особое внимание при внесении изменений в проектную документацию по объекту также следует уделить конструкциям и материалам, применяемым для строительства помещений банка по степени защищенности от взлома (приложение Б к ТКП 45-3.02-55-2006).

В рассматриваемой ситуации задание на проектирование, ранее разработанное заказчиком по форме приложения Ж к ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденному приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 № 196 (с учетом изменений № 1-2), подлежит корректировке и повторному утверждению заказчиком с целью изменения проектной документации на строительство части здания, планируемой под помещение банка.

Таким образом, изменение проекта с учетом перевода помещений административного назначения в банковское требует тщательной проработки всех разделов проектной документации с дальнейшим повторным прохождением государственной экспертизы в соответствии с порядком, изложенным в п. 34 Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденного постановлением Совмина от 04.10.2016 № 791 (далее – Положение № 791).

В соответствии с п. 31 Положения № 791 повторная государственная экспертиза проекта проводится в следующих случаях:

  • выдачи отрицательного заключения государственной экспертизы;
  • необходимости повторного утверждения документации с внесенными в нее изменениями;
  • внесения изменений в строительный проект при двухстадийном проектировании в отношении объектов государственной экспертизы, указанных в подп. 6.1.2 Положения № 791;
  • принятия заявителем решения о необходимости проведения дополнительной оценки соответствия объекта государственной экспертизы требованиям, определенным заявителем в соответствии с приложением 2 к Положению № 791.

Договор на разработку проектной документации и ведение авторского надзора

Если договор на выполнение проектных работ и ведение авторского надзора за строительством не закрыт, то в соответствии с п. 5 письма Минстройархитектуры от 30.03.2017 № 02-3-04/4307 «О разъяснении особенностей проведения подрядных торгов при выборе подрядной проектной организации» внесение изменений в проектную документацию в пределах 10 % от стоимости проектных работ допускается без проведения конкурсных процедур путем проведения переговоров и заключением дополнительного соглашения к договору.

Соответственно, в случае превышения стоимости проектных работ более чем на 10 % от первоначальной стоимости проектной документации возникает необходимость проведения процедуры закупки в порядке, установленном Указом от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве», и в соответствии с Положением о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденным постановлением Совмина от 31.01.2014 № 88, в редакции от 29.04.2017 № 318 (далее – Положение № 88).

Согласно п. 51 Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденных постановлением Совмина от 01.04.2014 № 297, в редакции от 22.05.2017 № 377 (далее – Правила № 297), внесение изменений в договор производится в письменной форме путем заключения сторонами дополнительного соглашения. При подготовке дополнительного соглашения к ранее заключенному договору в случае выявления необходимости выполнения дополнительных объемов работ, не являющихся предметом договора, заказчик и (или) подрядчик имеют право требовать изменения существенных условий договора (п. 52 Правил № 297).

Договор строительного подряда

При внесении изменений в проектную документацию изменится и сметная стоимость строительства согласно сводному сметному расчету стоимости строительства, которая подлежит повторному утверждению заказчиком, и, соответственно, изменится фактическая стоимость подрядных работ.

В рассматриваемой ситуации на объекте строительства уже ведутся работы по возведению внутренних стен и перегородок цокольного этажа, что подразумевает наличие заключенного договора строительного подряда на выполнение комплекса строительных работ с внесенными в него существенными условиями, установленными по результатам проведения подрядных торгов.

Согласно п. 80 Положения № 88 существенные условия, сформированные на стадии проведения процедуры закупки, вносятся в заключаемый договор строительного подряда и не могут быть изменены на этапе исполнения работ, кроме случаев, оговоренных в п. 73 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450, в редакции от 22.05.2017 № 377 (далее – Правила № 1450), а именно:

  • реорганизации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;
  • необходимости изменения сроков строительства объекта в случаях, предусмотренных в части первой п. 75 Правил № 1450;
  • существенного увеличения стоимости строительства объекта вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.

Согласно Положению о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденному постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, в редакции от 03.06.2016 № 434 (далее – Положение № 1553), независимо от источников финансирования заключенным по результатом подрядных торгов (переговоров) договором строительного подряда устанавливается неизменная договорная (контрактная) цена (далее – неизменная цена). В свою очередь, на основании вышеизложенного, а также в соответствии с п. 10 Положения № 1553 неизменная цена может быть откорректирована в случае внесения по инициативе заказчика изменений в проектную документацию.

В случае, когда внесенные заказчиком изменения в проектную документацию влекут увеличение стоимости строительства объекта на 10 % и более, пересмотр сметы допускается только с согласия подрядчика. При отсутствии такого согласия подрядчик может требовать расторжения договора строительного подряда в связи с существенным изменением его условий (п. 37 Правил № 1450).

Стороны могут внести изменения и дополнения в договор строительного подряда путем заключения дополнительного соглашения (п. 71 Правил № 1450).

Заключение

Заказчику, столкнувшемуся с необходимостью внесения изменений в проект для перевода части административных помещений объекта в банковские на стадии ведения строительных работ, необходимо выполнить полный комплекс сопутствующих мероприятий, связывающих между собой всех участников строительства.

В целях грамотного и четкого руководства процессом дальнейшего проектирования и выполнения строительных работ в полном соответствии с новой проектной документацией заказчику следует урегулировать сложившиеся договорные отношения с проектной и подрядной организациями, а также провести в случаях, установленных законодательством, необходимые процедуры согласований и закупок, экспертизу проектной документации.

Надежда Яскевич, инженер-строитель