Нередко в процессе строительства, приемки объекта и даже исполнения гарантийных обязательств у заказчика, генподрядчика и субподрядчика возникают разногласия, касающиеся разграничения их функций. Чтобы избежать таких споров, нужно правильно оформлять договоры строительного подряда. В договоре следует прописать порядок сдачи и приемки результата строительных работ, в т.ч. скрытых, гарантийные обязательства, порядок передачи исполнительной документации, а также устранения результата работ ненадлежащего качества.

Контроль от заказчика и от подрядчика

Контролем и надзором за строительством со стороны заказчика занимается представитель технадзора, имеющий аттестат на право осуществления этого вида деятельности, назначенный приказом заказчика или выполняющий свои функции по договору с инжиниринговой организацией.

Контроль качества работ со стороны генподрядчика (субподрядчика) осуществляет назначенный приказом представитель, также имеющий соответствующий аттестат, как правило, аттестованный производитель работ.

Все эти лица должны участвовать в процессе приемки выполненного этапа работ. Их подписи в акте выполненных работ подтверждают действительность выполненного объема работ, соответствие его проектно-сметной документации и наличие правильно оформленной исполнительной документации.

Формулировка в договор генерального подряда:

"Заказчик обязан осуществлять технический надзор за выполнением работ согласно ТКП 45-1.03-162-2009 "Технический надзор в строительстве. Порядок проведения". Заказчик имеет право осуществлять контроль выполнения работ, качества работ, материалов, изделий и конструкций, используемых на объекте.

Генеральный подрядчик (подрядчик) обязан назначить своего представителя для оформления актов выполненных работ, исполнительной документации, проверки соответствия выполненных работ проектно-сметной документации и осуществления контроля за производством работ".

Формулировка в договор субподряда:

"Субподрядчик обязан назначить руководителя работ для организации выполняемых работ, оформления актов выполненных работ, ведения исполнительной документации и осуществления контроля качества выполняемых работ".

А если работы скрытые

Порядок действий при приемке скрытых работ определен Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда (утверждены постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450).

Формулировка в договор подряда:

"Уполномоченный представитель подрядчика должен уведомить заказчика о готовности к приемке скрытых работ. После их проверки сторонами составляется акт освидетельствования скрытых работ согласно приложению М к ТКП 45-1.03-161-2009 "Организация строительного производства".

Все строительные работы, скрываемые последующими работами, а также отдельные несущие конструкции, конструкции, определенные в проектной документации как ответственные, в случаях, предусмотренных техническими нормативными правовыми актами, подлежат приемке заказчиком с составлением подрядчиком актов освидетельствования скрытых работ и промежуточной приемки ответственных конструкций, формы которых утверждены Минстройархитектуры.

В случае неявки представителя заказчика для составления акта освидетельствования скрытых работ в заранее указанный подрядчиком срок подрядчик вправе составить акт в одностороннем порядке. Выполнение по требованию заказчика демонтажа для проверки скрытых строительных работ, а также последующих технологически связанных с ним строительных работ производится за счет заказчика, а при выявлении нарушений требований проектной документации и технических нормативных правовых актов – за счет средств подрядчика".

Исполнительная документация: что и когда

Подрядчик обязан оформлять исполнительную документацию, подтверждающую соответствие выполненных строительных работ проектной документации и требованиям технических нормативных правовых актов, вести и обеспечивать передачу заказчику других документов, связанных с исполнением договора (п. 26 Правил № 1450).

Этой обязанности подрядчика в договоре строительного подряда нужно уделить особое внимание, обозначив условия приемки выполненных работ.

Формулировка в договор субподряда:

"Субподрядчик обязан осуществлять ведение в процессе выполнения работ всей исполнительной документации и предъявлять ее генеральному подрядчику ежемесячно по мере формирования. Не позднее чем за 3 дня до сдачи объекта в эксплуатацию передать генеральному подрядчику всю документацию и один экземпляр рабочих чертежей с подписями и штампами о соответствии выполненных в натуре работ данным чертежам с учетом внесенных в них по согласованию с проектной организацией и заказчиком изменений, сделанных лицами, ответственными за производство работ.

Ежемесячно приемка выполненных работ оформляется актом выполненных работ за отчетный месяц. Субподрядчик представляет генеральному подрядчику согласованный с представителем технического надзора заказчика акт выполненных работ до 25-го числа отчетного месяца. Одновременно с актом субподрядчик представляет исполнительную документацию на выполненный объем работ".

Кто и что гарантирует

Гарантийные обязательства сторон по договору и, в частности, гарантийный срок и правила его исчисления также регулируются Правилами № 1450.

При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, установленной Минстройархитектуры, при передаче результата строительных работ – гарантийное письмо (п. 67 Правил № 1450). Гарантийный паспорт позволяет быстро найти подрядные организации, выполнившие работы на объекте, так как содержит в себе всю контактную информацию с подписями руководителей подрядных организаций.

Формулировка в договор генерального подряда:

"Генеральный подрядчик несет ответственность за сохранность результата выполненных работ с даты начала работ по дату подписания акта приемки объекта в эксплуатацию. В дальнейшем ответственность переходит к заказчику.

Гарантийный срок на выполненные работы составляет 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем".

Формулировка в договор субподряда:

"Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания акта приемки выполненных субподрядчиком работ".

Дефекты — за счет подрядчика

Правилами № 1450 также предусмотрена ситуация, когда строительные работы выполнены некачественно. В частности, этим документом установлено, что устранение дефектов производится за счет подрядчика.

Формулировка в договор подряда:

"Дефекты, обнаруженные в период гарантийного срока эксплуатации объекта, устраняются за счет подрядчика. Для участия в составлении дефектного акта формы С-23, согласования сроков и порядка устранения дефектов приглашается представитель подрядчика, который должен прибыть на объект не позднее 5 дней со дня получения письменного уведомления заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

Исчисление гарантийного срока эксплуатации объекта прерывается на время устранения дефектов, допущенных по вине подрядчика. Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявленных строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.

Подрядчик не несет ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока дефекты, если он докажет, что они произошли вследствие нормативного износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта или повреждения третьими лицами".