ОБНОВЛЕНО: 14.02.2022

Согласно п. 2 ст. 53 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З), строительная деятельность на территории Республики Беларусь должна осуществляться с соблюдением требований данного закона, других актов законодательства, в т.ч. обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, градостроительной и проектной документации.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность в области строительства, являются:

• Указ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности»;
• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК);
• Закон № 300-З;
• Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450;
• Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденное постановлением Совмина от 20.02.2007 № 223 (далее – Положение № 223).

Если строительство новых и реконструкция уже существующих объектов осуществляются без получения всех необходимых для этого документов или с нарушением требований к виду разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка, это может быть отнесено к самовольному строительству. Рассмотрим данное понятие, которое содержится в п. 1 ст. 223 ГК.

Понятие самовольного строительства

Самовольное строительство – это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1) на самовольно занятом земельном участке.

Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) (абзац восемнадцатый ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ)).

Земельный участок предоставляется и изымается на основании решения местного исполкома – государственного органа, в компетенцию которого входит государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель (абзац тридцать седьмой ст. 1, абзац восьмой ст. 28 КоЗ). Порядок предоставления и изъятия земельных участков регулируется КоЗ и Указом от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667).

По общему правилу использование земельного участка возможно с момента государственной регистрации права на данный земельный участок в установленном порядке (часть вторая п. 7 Указа № 667, часть первая ст. 20 КоЗ). Исключение составляют случаи, предусмотренные в частях второй – четвертой ст. 20 КоЗ. Рассмотрим только случаи для юридических лиц.

 Согласно части третьей ст. 20 КоЗ при изъятии и предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду сроком до одного года, при продлении срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на один год земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право, ограничение (обременение) права на земельный участок – возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка.

При этом заключение договора аренды земельного участка в письменной форме, а также государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок не осуществляются.

В соответствии с частью первой ст. 72 КоЗ самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него.

Исключение составляют случаи использования по целевому назначению земельных участков юридическими лицами, предусмотренных актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной КоЗ и другими актами законодательства, либо по постановлению суда.

Возникает вопрос: будет ли считаться самовольным строительством случай, когда на праве аренды на срок 3 года организации был выделен земельный участок для строительства объекта недвижимости с заключением соответствующего договора аренды земельного участка, а государственная регистрация договора и права аренды земельного участка произведена не была?

Ответ: Да, будет.

Пунктом 7 Указа № 667 установлено, что право на земельный участок возникает у юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

В соответствии со ст. 403 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации – с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Таким образом, договор аренды земельного участка и право аренды должны быть зарегистрированы, а также должно быть получено свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Правовые последствия (по п. 1): возврат самовольно занятого участка, снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное по целевому назначению состояние.

Ответственность: Штраф на юридическое лицо (ст. 22.8 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП)) в размере от 20 до 500 базовых величин;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению.

Одним из основных принципов земельных отношений является использование земельных участков по целевому назначению (абзац пятый ст. 5 КоЗ).

Целевое назначение земельного участка – установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей (абзац сорок второй ст. 1 КоЗ).

Одной из обязанностей согласно абзацу второму части первой ст. 70 КоЗ является обязанность землепользователей использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков.

Строительство, реконструкция, достройка (пристройка) могут вестись на земельных участках, выделенных на эти цели.

Примером использования земельного участка не по целевому назначению является, в частности, строительство объекта розничной торговли на участке, предоставленном для обслуживания жилого дома.

Ответственность: за нецелевое использование предоставленного земельного участка на юридическое лицо налагается штраф в размере от 20 до 50 базовых величин (часть третья ст. 16.10 КоАП);

3) на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения.

В п. 1 Указа № 667 перечислен перечень государственных органов, которые имеют право принимать решения об изъятии и предоставлении земельных участков. К ним относятся: исполкомы, администрации свободных экономических зон;

4) на земельном участке, предоставленном без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона.

Земельные участки предоставляются по результатам аукционов:

• на право заключения договоров аренды земельных участков – в аренду юридическим лицам;
• с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) – в аренду юридическим лицам либо в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь;
• по продаже земельных участков в частную собственность – в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь (п. 6 Указа № 667).

Все случаи, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона, предусмотрены п. 7 Указа № 667. Назовем только некоторые случаи, которые могут касаться юридических лиц при строительстве:

• для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;
• если требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого (в т.ч. взамен земельного участка, в отношении которого принято решение о предстоящем изъятии для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законодательными актами);
• для реконструкции существующих капитальных строений (зданий, сооружений), если требуется изменение целевого назначения земельного участка и (или) его размера с соблюдением установленных законодательством предельных размеров земельных участков;
• при приобретении незавершенных незаконсервированных капитальных строений (кроме незавершенных жилых домов и жилых помещений), решение об отчуждении которых принято Президентом Республики Беларусь;
• инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора между инвестором и Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь – для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

5) на земельном участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;

6) на земельном участке, предоставленном без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.

Для изъятия и предоставления земельного участка требуется согласно п. 11 Указа № 667 предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта.

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются юридическим лицам:

• для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах сельского населенного пункта, поселка городского типа, города;
• для реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и строительства объектов (за исключением мест добычи полезных ископаемых открытым способом), необходимых для такой реконструкции.

Кроме этого, для строительства и обслуживания объектов, месторасположение и размер которых определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.

Правовые последствия (по пп. 2–6): снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное по целевому назначению состояние, приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

Возможные действия лица, осуществившего строительство (законного приобретателя):

• обращение в суд за признанием права собственности на постройку, если участок в частной собственности (либо пожизненном наследуемом владении);
• законный приобретатель, исполнивший решение облисполкома (Мингорисполкома), вправе в судебном порядке требовать от продавца взыскания затрат (регрессный иск);
• в случае самовольного строительства в отдельных случаях можно требовать в судебном порядке возмещения вреда в результате незаконных действий (бездействия) должностных лиц за счет государства;

7) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию.

Проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Совмином, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (ст. 21 Закона № 300-З).

Состав, порядок подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство установлены Положением № 223. Срок действия разрешения на производство строительно-монтажных работ ограничивается проектной продолжительностью строительства объекта. Совмин устанавливает перечень объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ. Рассмотрим случай, встречающийся в строительной практике.

8) без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством.

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в т.ч. сметы (сметной документации), определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством (п. 1 ст. 52 Закона № 300-З).

9) с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей ГК понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Правовые последствия (по пп. 7–9):

• продолжение строительства (принятие самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственная регистрация в установленном порядке) – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Возможные действия лица, осуществившего строительство (законного приобретателя):

• обращение в суд. Решение суда о признании права собственности на строение – основание для принятия решения о государственной регистрации этого права;
• законный приобретатель, исполнивший решение местного исполкома, вправе в судебном порядке требовать от продавца взыскания затрат (регрессный иск).

Самовольная постройка

Самовольная постройка – это недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не имеет права пользоваться, распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пп. 1 и 2 ст. 220 ГК).

Порядок принятия местными исполнительными и распорядительными органами (далее – исполком) решений о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке по заявлениям лиц, осуществивших самовольное строительство, а также лиц, которые приобрели земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой, определен в Положении о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденном постановлением Совмина от 22.12.2007 № 1802.

Юридические лица, которые произвели самовольное строительство, представляют в исполком следующие документы:

• заявление;
• документ, удостоверяющий право на земельный участок;
• заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкций самовольной постройки;
• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
• письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжение строительства или на принятие самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственную регистрацию;
• копию решения суда о признании права собственности на самовольную постройку – при принятии судом такого решения.

Постоянно действующая комиссия исполкома в срок до 5 дней изучает документы, обследует самовольную постройку и составляет заключение. В заключении, при необходимости, отражаются выявленные несоответствия техническим нормативным правовым актам и сроки их устранения.

Если продолжение строительства возможно только на основании проектной документации, то оно осуществляется после разработки, согласования и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации. При этом выполнение строительных работ на объекте незамедлительно приостанавливается до разработки, согласования и утверждения проектной документации, а также получения (за исключением случаев, установленных законодательством) разрешения на производство строительно-монтажных работ в установленном законодательством порядке.

Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов (сведений) от других государственных органов, иных организаций – одного месяца принимает в соответствии с пп. 3–5 ст. 223 ГК одно из следующих решений:

• о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) – если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий – если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Исполком обязан не позднее 5 дней со дня принятия решения направить лицу, осуществившему самовольное строительство, выписку из принятого решения.

Самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или других строений и сооружений влечет наложение штрафа на юридическое лицо в размере до 500 базовых величин (ст. 22.8 КоАП).

Снос самовольной постройки выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или законным приобретателем, или за счет таких лиц.

Обращение в суд в течение сроков, указанных в решении, приостанавливает исполнение решения.