ОБНОВЛЕНО: 24.01.2022

1. Понятие технического надзора в строительстве, его виды

В соответствии с п. 2 ст. 35 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З), в области строительной деятельности осуществляются следующие виды надзора:

• государственный строительный надзор;
• технический надзор;
• авторский надзор за строительством;
• иные виды надзора, предусмотренные законодательством.

Под техническим надзором в строительстве понимается часть строительного процесса, включающего контроль и надзор заказчика за соответствием строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования требованиям действующих технических нормативных правовых актов и утвержденной проектно-сметной документации, а также освидетельствование, приемку и учет выполненных работ.

Существует определенное деление технического надзора на виды: общий и специальный.

Общий технический надзор отличается от специального тем, что осуществляется за всеми видами строительно-монтажных работ, организует работу представителей специальных технических надзоров, координирует и обобщает результаты их деятельности. Специальный технический надзор осуществляется за отдельными видами (комплексами) строительно-монтажных работ и является частью общего технического надзора.

Согласно части первой ст. 37 Закона № 300-З заказчик, застройщик или уполномоченные ими лица вправе осуществлять технический надзор за выполнением строительных работ. Однако осуществление технического надзора является обязанностью заказчика, застройщика в случаях, установленных законодательством.

Обязательные условия для его осуществления, а также правила его осуществления установлены в Инструкции о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 04.08.2020 №40 (далее – Инструкция №40).

2. Варианты проведения технического надзора

Заказчик, застройщик в зависимости от условий строительства могут осуществлять технический надзор самостоятельно или привлекать для этого на договорной основе инженера (инженерную организацию). Это регламентировано п. 24 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450).

Результатом наличия в штате заказчика работника, осуществляющего технический надзор, могут явиться более требовательный и частый контроль за выполняемыми работами и качеством поставляемых строительных материалов, более активное участие при сдаче объекта в эксплуатацию.

Однако отметим, что при наличии убытков при строительстве, связанных с ненадлежащим ведением технического надзора, взыскать их с виновника – сотрудника компании заказчика (застройщика) в порядке трудовых правоотношений будет проблематично, так как подлежит применению сложный механизм привлечения работника к материальной ответственности.

В этом случае более надежной в разрезе взыскания убытков является сторонняя организация, профессионально осуществляющая функции технического надзора.

Правила и порядок взаимодействия заказчика, застройщика и организации, осуществляющей технический надзор, устанавливаются в Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18 (далее – Инструкция № 18), и договоре на оказание инженерных услуг. Содержание условий такого договора следует определять согласно положениям Гражданского кодекса Республики Беларусь, Правилам № 1450, Инструкции № 18, Инструкции №40, а также в соответствии с договоренностями сторон.

Предметом договора на оказание инженерных услуг является консультирование по вопросам проектирования и строительства, а также выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий на различных стадиях строительной деятельности без выполнения строительно-монтажных работ собственными силами.

Консультирование может включать выработку рекомендаций для заказчика, застройщика по вопросам состояния и полноты разрешительной документации, проектно-сметной документации, имеющихся у заказчика, застройщика на момент заключения договора на оказание инженерных услуг, по вопросам переселения граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, возмещения гражданам в случаях, предусмотренных законодательством, стоимости подлежащих сносу объектов недвижимости, принадлежащих им на праве частной собственности, и насаждений при них, по вопросам ведения бухгалтерского учета по объекту строительства, подготовки необходимых статистических данных согласно установленному порядку предоставления статистической отчетности, связанной со строительством объекта и выполнением заключенных договоров, а также по иным вопросам в процессе осуществления строительной деятельности.

Инженерная организация по договору с заказчиком, застройщиком может осуществлять комплексное управление строительной деятельностью, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с обязательным осуществлением технического надзора с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности.

В случае осуществления комплексного управления строительной деятельностью инженерная организация может выполнять:

• организационно-технические мероприятия по подготовке документов, необходимых для предоставления в установленном порядке земельных участков, сбору исходных данных, необходимых для составления проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта (далее – проектная документация), разрешительной документации;
• организационно-технические мероприятия по выбору подрядчиков, разработчиков проектной документации, поставщиков товаров, подготовке проектов и (или) заключению договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, иных договоров;
• организацию приемки объекта в эксплуатацию, осуществление функций заказчика, застройщика в период гарантийного срока эксплуатации объекта.

Сторонней организацией может осуществляться «точечный» технический надзор, к примеру, контроль выполнения основных строительных работ или ключевых частей (узлов) объекта.

Такая конкретизация должна содержаться в договоре на оказание инженерных услуг по ведению технического надзора и подразделяется на следующие разделы:

1) наименование сторон и их реквизиты;

2) предмет договора с указанием функций инженера (инженерной организации);

3) права и обязанности сторон;

4) договорная цена услуг;

5) порядок расчетов;

6) источники финансирования (в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение функций технического надзора – локальным сметным расчетом), а также возможность дополнительного финансирования инженерных услуг, предусмотренных договором, за счет средств заказчика сверх предусмотренных норм затрат);

7) ответственность сторон;

8) порядок сдачи-приемки оказанных услуг;

9) условия обеспечения деятельности инженера (инженерной организации);

10) срок действия договора.

Рекомендуется к договору прилагать задание на ведение технического надзора.

Согласно п. 5 Инструкции № 18 отношения между заказчиком, застройщиком и инженером (инженерной организацией) регулируются договором на оказание инженерных услуг и при этом согласие подрядчиков на заключение такого договора не требуется.

Однако, обращаясь к фактически складывающемуся механизму работы «заказчик – технический надзор – подрядчик», взаимодействие технического надзора с подрядчиками, непосредственно производящими работы, практически неизбежно.

3. Порядок приемки выполненных строительно-монтажных работ представителями технического надзора

Согласно п.17 Инструкции № 40 приемка выполненных строительно-монтажных работ производится представителями технического надзора в порядке, установленном договором строительного подряда, путем визирования актов выполненных работ, составляемых заказчиком и подрядчиком, в части объемов выполненных строительных работ в уровне цен на дату разработки сметной документации. По результатам приемки оформляются акты выполненных работ по формам, утвержденным Минстройархитектуры:

• если представитель технического надзора подписывает акты выполненных работ формы С-2а, С-2 – свою подпись он располагает под строкой «ИТОГО прямые затраты»;
• если строительство объектов осуществляется по неизменным договорным (контрактным) ценам и требуется завизировать акты выполненных работ формы С-2б, С-2в – в этом случае представитель технического надзора отвечает только за объемы выполненных работ (с начала строительства и за отчетный период) в соответствующих единицах.

В обоих случаях представитель технического надзора визирует только объемы выполненных работ.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 65 Правил № 1450 заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных строительных работ, обязан в течение 3 дней приступить к их приемке. Таким образом, обращаясь к формальной стороне совместной работы, подрядчик не обязан при сдаче выполненных работ самостоятельно обращаться за их проверкой к представителям технического надзора, если это прямо не предусмотрено договором строительного подряда.

Отсутствие визы представителя технического надзора на актах выполненных работ в таком случае не может являться основанием для отказа в приемке работ или увеличения сроков при рассмотрении предоставленных документов.

В случае если взаимодействие участников строительства не урегулировано договором подряда, то может возникнуть конфликтная ситуация, к разрешению которой суд будет подходить с точки зрения иных письменных договоренностей сторон, а в случае их отсутствия – согласно действующему законодательству, которое не регламентирует обращение подрядчиков к специалистам технического надзора для проверки качества и объема выполненных работ.

Несмотря на то, что выполнение требований представителя технического надзора, входящих в его компетенцию, обязательно для подрядчика, заказчик не освобождается от ответственности за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение (п. 84 Правил № 1450).

Размер неустойки (пени) составляет 0,2 % стоимости непринятых строительных работ за каждый день просрочки, но не более стоимости этих работ.

Поэтому во избежание спорных ситуаций, а также с целью повышения эффективности проведения технического надзора за ходом строительства рекомендуется оговаривать взаимодействие представителей технического надзора и подрядчика при сдаче-приемке работ в договоре строительного подряда.