ОБНОВЛЕНО: 18.01.2022

Нередко в строительные организации обращаются физические лица, не являющиеся ИП, для заключения договора на возведение строительных объектов, чаще всего, жилых домов либо дач. Законодательством не запрещено заключение таких договоров. Однако анализ принятых в последнее время законодательных актов, которые направлены на повышение качества строительства путем установления ряда дополнительных требований для возможности заниматься строительной деятельностью, показывает, что не всегда это является возможным, т.к. физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, не может обеспечить соблюдение таких требований. 

В соответствии со ст. 1 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» заказчик в строительной деятельности – юридическое или физическое лицо, в т.ч. ИП, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос. Заказчик осуществляет строительную деятельность с привлечением подрядчика, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора. 

Статьей 55 Закона № 300-З определено, что в случае финансирования строительства полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов заказчик, застройщик определяются актами Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, иных органов государственного управления, а в случаях, установленных законодательными актами, – также решениями государственных организаций. Указанными актами (решениями) может быть предусмотрена обязанность заказчика осуществлять строительную деятельность без привлечения инженера (инженерной организации).

При этом важно отметить, что заказчик, застройщик указываются в решении местного исполнительного и распорядительного органа, выдающего разрешительную документацию.

Абзацем третьим п. 29 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» Минстройархитектуры было поручено утвердить до 1 апреля 2014 г. перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по строительству объектов и порядок осуществления их деятельности.

Перечень функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства утвержден постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4. 

Учитывая приведенное определение заказчика, а также необходимость выполнения функций, изложенных в перечне, заказчиком может выступать в т.ч. физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП.

Перечнем определены функции заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта при строительстве объектов на различных стадиях реализации инвестиционных проектов, начиная с организации разработки предпроектной (предынвестиционной) документации, в области освоения строительной площадки, обеспечения проектной документацией, организации строительства объекта, его финансирования, обеспечения учета и отчетности в процессе строительства объекта, материально-технического обеспечения строительства, приемки законченных строительством объектов, а также в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов.

Названный перечень не является исчерпывающим. Заказчик, застройщик вправе осуществлять и иные функции, предусмотренные законодательством.

Порядок заключения договора строительного подряда регулируется гл. 37 ГК, Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450.

Важно отметить, что договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика:

• разрешительной документации на строительство объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, получение разрешительной документации на строительство которых в соответствии с законодательством не требуется или договором предусматривается строительство объекта «под ключ»);
• выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство;
• проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке;протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;
• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством (подп. 8.1 Правил).

Права и обязанности заказчика по договору строительного подряда определены в пп. 24–25 Правил.

В приложении 1 к Положению об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих отдельные виды архитектурной, градостроительной, строительной деятельности (их составляющие), выполнение работ по обследованию зданий и сооружений, утвержденному постановлением Совмина от 21.03.2014 № 252, определен перечень видов работ (их составляющих), при выполнении которых обязательно наличие аттестата соответствия.

Согласно п. 5 данного перечня наличие аттестата соответствия обязательно при осуществлении функций заказчика, оказание инженерных услуг при осуществлении деятельности в области строительства объектов 1–4-го классов сложности, а именно:

• выполнение функций заказчика, застройщика, оказание отдельных видов инженерных услуг в строительстве;
• выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью. 

Квалификационные требования, предъявляемые к юридическим лицам и ИП для получения аттестатов соответствия 1–4-й категории, в т.ч. для выполнения функций заказчика, застройщика, установлены в приложении 1 к постановлению Минстройархитектуры от 02.05.2014 № 25. 

Следует обратить внимание, что с учетом требований вышеназванных нормативных правовых актов при выполнении функций заказчика, застройщика организациями самостоятельно, без привлечения инженерной организации, необходим аттестат соответствия. Квалификационные требования к такой организации установлены подп. 5.2 приложения 1 к постановлению № 25. 

При выполнении функций заказчика, застройщика с привлечением инженерной организации в соответствии с требованиями, установленными Инструкцией об оказании инженерных услуг, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2014 № 18, имеющей аттестат соответствия:

• для оказания услуг по комплексному управлению строительной деятельностью, аттестат соответствия на выполнение функций заказчика, застройщика организации не требуется;
• для оказания отдельных видов услуг аттестат соответствия на выполнение функций заказчика требуется. Квалификационные требования к такой организации установлены подп. 5.1 приложения 1 к постановлению № 25. 

Таким образом, в настоящее время физическому лицу при осуществлении функций заказчика очень сложно соответствовать предъявляемым квалификационным требованиям. Кроме того, подлежат аттестации на выполнение указанных функций только юридические лица и ИП. Для физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, такая процедура не предусмотрена. 

Учитывая изложенное, а также в целях обеспечения выполнения требований законодательства физическому лицу для осуществления функций заказчика необходимо зарегистрироваться в качестве ИП. 

Антонина Петрушина, начальник управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Минстройархитектуры