Ситуация

По договору о долевом строительстве, заключенному между застройщиком и дольщиком, в стоимость 1 м² жилья включена величина затрат застройщика по компенсации в местный бюджет стоимости жилых помещений, которые предназначены для переселения граждан из жилых домов, сносимых в связи с предоставлением земельных участков под строительство жилья (далее – компенсация местному бюджету за снос).

Как рассчитывается данная компенсация, и должны ли дольщики возмещать эти затраты?

В настоящее время взаимоотношения сторон при долевом строительстве регулируются Указом от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» – по объектам, разрешительная документация по которым выдана до 12.03.2019, и Указом от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве" – по объектам, разрешительная документация по которым выдается после 12.03.2019.

Размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, определяется в договоре создания объекта долевого строительства, заключенного между дольщиком и застройщиком, и включает в себя:

• затраты застройщика на строительство объекта, определенные на основании сметной документации в текущих ценах на определенный месяц и год с применением прогнозных индексов цен в строительстве. Состав затрат, порядок их определения и включения в стоимость строительства приведены в главе 2 Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 15.04.2008 № 18 (далее – Инструкция № 18);
• затраты застройщика, которые относятся на стоимость строительства, но не включаются в сводный сметный расчет. Указанные затраты определяются в соответствии с приведенным в приложении 4 к Инструкции № 18 Перечнем затрат и составных элементов стоимости, не входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства (далее – приложение 4);
• прибыль застройщика.

При строительстве жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов размер прибыли застройщика не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости названных помещений, одноквартирных жилых домов (за исключением случаев, установленных Президентом Республики Беларусь).

Прибыль, рассчитанная застройщиком при заключении договоров, не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой объекта долевого строительства (ценой договора), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства, предусмотренных в соответствии с законодательством.

Строительство жилых домов осуществляется при условии осуществления компенсации местному бюджету за снос. При этом компенсация местному бюджету за снос входит в статью затрат застройщика, которые не включены в сводный сметный расчет стоимости строительства, в соответствии с подп. 1.18 п. 1 Указа от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее – Указ № 26).

Кроме Указа № 26 порядок осуществления компенсации местному бюджету за снос также определен Положением о порядке компенсации заказчиками, застройщиками жилых домов местному бюджету стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство, а также о порядке расчета усредненного показателя такой компенсации, утвержденным постановлением Совмина от 30.03.2007 № 407 (далее – Положение № 407).

Компенсация местному бюджету за снос производится застройщиком жилых домов независимо от того, имеются ли на земельном участке, предоставленном для строительства, жилые дома, предназначенные под снос (п. 4 Положения № 407).

Способ компенсации местному бюджету за снос оговаривается в договоре, заключенном между местным исполнительным комитетом и застройщиком. В соответствии с подп. 1.18 п. 1 Указа № 26 предусмотрены следующие варианты выплаты застройщиком компенсации местному бюджету за снос:

• передача на безвозмездной основе в коммунальную собственность жилых помещений в строящемся жилом доме;
• перечисление денежных средств в местный бюджет.

Размер денежной компенсации, перечисляемой в местный бюджет за снос, рассчитывается с учетом усредненной стоимости 1 м² общей площади жилого помещения по формуле, приведенной в п. 6 Положения № 407.

Оценка рыночной стоимости квартир производится юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими в соответствии с законодательством оценочную деятельность, за счет средств заказчиков, застройщиков жилых домов после осуществления государственной регистрации создания жилого дома.

Застройщиком не осуществляется компенсация местному бюджету за снос:

• с площади жилых помещений, строящихся для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, кроме граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по дополнительным основаниям, предусмотренным организациями в коллективных договорах;
• с общей площади жилых помещений, безвозмездно передаваемых в коммунальную собственность или за которые перечислены в местный бюджет денежные средства в счет компенсации;
• с общей площади жилых помещений, строительство которых осуществляется путем реконструкции с надстройкой мансардных этажей;
• с общей площади жилых помещений, строительство которых осуществляется за счет средств республиканского и (или) местного бюджетов, денежных средств, полученных от предоставления арендного жилья;
• в иных случаях, установленных Президентом Республики Беларусь.

Следовательно, у дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, независимо от того, используют они государственную поддержку при строительстве или нет, в стоимость 1 м² жилого помещения компенсация местному бюджету за снос не входит (подп. 1.18 п. 1 Указа № 26).

В рассматриваемой ситуации стоимость 1 м² жилья, подлежащая уплате дольщиком, определяется в договоре создания объекта долевого строительства и учитывает затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства в соответствии с приложением 4 к Инструкции № 18.

В свою очередь, приложением 4 предусмотрено, что учет величины компенсации местному бюджету за снос в составе стоимости 1 м² жилья, подлежащей уплате дольщиком:

• не относится для граждан, участвующих в строительстве жилья с использованием государственной поддержки, в т.ч. в составе жилищно-строительных кооперативов;
• относится для граждан (дольщиков), участвующих в строительстве жилья без государственной поддержки, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по дополнительным основаниям, предусмотренным организациями в коллективных договорах.