Сметное дело
Руководство пользователя
Прекращение договора долевого строительства
Опубликовано: 29.05.2017 00:00
Обновлено: 29.05.2017 00:00
  1. Правовое регулирование вопроса расторжения договоров

Понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора» имеют ряд существенных различий.

Общий порядок расторжения договора не распространяется на случаи одностороннего отказа от его исполнения, поскольку отказ от договора в случаях, предусмотренных законодательством и самим договором, прекращает действие договора во внесудебном порядке. Отличия можно выделить как в условиях применения этих процедур, так и в самих процедурах и их последствиях. Так, односторонний отказ от исполнения договора возможен в определенных законом случаях или в случае, если такая возможность установлена в самом договоре.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – постановление № 16) регулирует процедуру одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно положениям постановления № 16 достигнутое сторонами соглашение, допускающее односторонний отказ от исполнения договора (если возможность такого отказа для данного вида договора не предусмотрена актом законодательства), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено нарушением его условий. В этом случае для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. При этом согласие другой стороны не требуется.

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается, если иное не вытекает из законодательства или самого договора (ст. 291 ГК).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается соглашением сторон или законодательством, договор считается соответственно расторгнутым либо измененным (п. 3 ст. 420 ГК).

Для прекращения договора путем расторжения необходима согласованная воля двух сторон.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 422 ГК).

В отличие от многостороннего соглашения о расторжении договора, отказ от исполнения договора одной из сторон является односторонней сделкой. В зависимости от способа прекращения договора моментом прекращения будет соответственно установленный соглашением срок либо момент получения уведомления другой стороной.

  1. Расторжение договора долевого строительства и отказ от его исполнения

Порядок расторжения договора долевого строительства установлен нормами Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение № 263, Указ № 263).

Договор долевого строительства может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

В соответствии с п. 18 Положения № 263 договор долевого строительства может быть расторгнут по инициативе дольщика:

  • в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств;
  • при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора).

О своем намерении расторгнуть договор долевого строительства дольщик должен уведомить застройщика за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения такого письма застройщик должен в течение месяца подписать акт о расторжении договора долевого строительства. Вследствие этого договор долевого строительства считается расторгнутым.

В случае если застройщик отказывается от подписания акта о расторжении договора долевого строительства, дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора долевого строительства, проинформировав об этом застройщика в течение 3 дней с даты принятия решения.

Решение об одностороннем отказе от исполнения договора долевого строительства должно быть оформлено не ранее 5 дней от даты получения отказа от застройщика расторгнуть договор долевого строительства либо неполучения ответа от застройщика, но не ранее 10 дней от даты получения им письма (п. 19 Положения № 263).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора долевого строительства в следующих случаях:

  • невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором долевого строительства, в течение 2 периодов подряд, если в соответствии с договором долевого строительства оплата производится в соответствии с графиком платежей;
  • невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором долевого строительства, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором долевого строительства уплата цены долевого строительства производится по справке застройщика;
  • неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства в срок, определенный договором долевого строительства, если уплата производится единовременно;
  • несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора долевого строительства в случаях, когда такая цена может меняться.

Процедура расторжения договора долевого строительства по инициативе застройщика аналогична процедуре расторжения договора долевого строительства по инициативе дольщика.

В случае принятия решения о досрочном расторжении договора долевого строительства, в соответствии с которым осуществлялось строительство с использованием государственной поддержки, застройщик обязан обеспечить преимущественное право членов семьи дольщика, имеющих право на государственную поддержку, осуществляющих строительство жилого помещения в составе семьи дольщика, на перевод долга по договору долевого строительства или уступку дольщиком права требования по нему.

  1. Возврат и индексация денежных средств дольщику

В случае расторжения договора долевого строительства или отказа от договора долевого строительства застройщик обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.

Порядок возврата денежных средств дольщику определен Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совмина от 08.01.2014 № 6 (далее – Положение № 6).

Заявление дольщика о расторжении договора долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке) либо решение застройщика о расторжении договора долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора долевого строительства являются основанием для возврата денежных средств (п. 4 Положения № 6).

Возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 3 месяцев с момента расторжения договора долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора.

Для возврата денежных средств дольщик представляет застройщику документы, на основании которых составляется ведомость возврата взносов:

  • копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет собственных денежных средств, за счет займов или кредитов организаций, иных источников;
  • копии заключенных соглашений об условиях предоставления займа;
  • справки банка (иной небанковской кредитно-финансовой организации) о размере выданного кредита.

В случае непредставления дольщиком указанных документов ведомость возврата взносов (платежей) составляется на основании документов, имеющихся у застройщика, который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему дольщику.

Возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации. Пересчет внесенных сумм денежных средств производится по каждому источнику отдельно с учетом даты поступления денежных средств на специальный текущий счет застройщика и осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата застройщиком.

Возвращаемые денежные средства делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования:

  • внесенные собственные денежные средства дольщика возвращаются на его расчетный счет в банке с учетом индексации и вычетом пени;
  • денежные средства, внесенные за счет субсидий, кредитов, займов, возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджет, банк или организацию, выдавшую заем.

В случае если дольщик заключил договор с другим застройщиком, то денежные средства по его письменному заявлению направляются на специальный счет другого застройщика.

Если цена договора долевого строительства была выражена в иностранной валюте, то возврат денежных средств производится застройщиком по официальному курсу Нацбанка на день возврата, если в договоре долевого строительства не установлено иное.

Светлана Шилова, юрисконсульт

Другие материалы по теме