Правовое регулирование вопроса расторжения договоров

Понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора» имеют ряд существенных различий.

Общий порядок расторжения договора не распространяется на случаи одностороннего отказа от его исполнения, поскольку отказ от договора в случаях, предусмотренных законодательством и самим договором, прекращает действие договора во внесудебном порядке. Отличия можно выделить как в условиях применения этих процедур, так и в самих процедурах и их последствиях. Так, односторонний отказ от исполнения договора возможен в определенных законом случаях или в случае, если такая возможность установлена в самом договоре.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – постановление № 16) регулирует процедуру одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно положениям постановления № 16 достигнутое сторонами соглашение, допускающее односторонний отказ от исполнения договора (если возможность такого отказа для данного вида договора не предусмотрена актом законодательства), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено нарушением его условий. В этом случае для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. При этом согласие другой стороны не требуется.

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается, если иное не вытекает из законодательства или самого договора (ст. 291 ГК).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается соглашением сторон или законодательством, договор считается соответственно расторгнутым либо измененным (п. 3 ст. 420 ГК).

Для прекращения договора путем расторжения необходима согласованная воля двух сторон.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 422 ГК).

В отличие от многостороннего соглашения о расторжении договора, отказ от исполнения договора одной из сторон является односторонней сделкой. В зависимости от способа прекращения договора моментом прекращения будет соответственно установленный соглашением срок либо момент получения уведомления другой стороной.

Расторжение договора долевого строительства и отказ от его исполнения

Порядок расторжения договора долевого строительства установлен нормами Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденным постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156 (далее – Положение № 156, постановление № 156).

Договор долевого строительства может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.

В соответствии с п. 19 Положения № 156 договор долевого строительства может быть расторгнут по инициативе дольщика:

• в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств;
• при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора).

О своем намерении расторгнуть договор долевого строительства дольщик должен уведомить застройщика за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения такого письма застройщик должен в течение месяца подписать акт о расторжении договора долевого строительства. Вследствие этого договор долевого строительства считается расторгнутым.

При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае если застройщик отказывается от подписания акта о расторжении договора долевого строительства, дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора долевого строительства, проинформировав об этом застройщика в течение 3 дней с даты принятия решения.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 дней с даты получения письма сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения другую сторону (п. 20 Положения № 156).

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора долевого строительства в следующих случаях:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором долевого строительства, в течение 2 периодов подряд, если в соответствии с договором долевого строительства оплата производится в соответствии с графиком платежей;
• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором долевого строительства, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором долевого строительства уплата цены долевого строительства производится по справке застройщика;
• неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства в срок, определенный договором долевого строительства, если уплата производится единовременно;
• несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).

Процедура расторжения договора долевого строительства по инициативе застройщика аналогична процедуре расторжения договора долевого строительства по инициативе дольщика.

В случае принятия решения о досрочном расторжении договора долевого строительства, в соответствии с которым осуществлялось строительство с использованием государственной поддержки, застройщик обязан обеспечить преимущественное право членов семьи дольщика, имеющих право на государственную поддержку, осуществляющих строительство жилого помещения в составе семьи дольщика, на перевод долга по договору долевого строительства или уступку дольщиком права требования по нему.

Возврат и индексация денежных средств дольщику

В случае расторжения договора долевого строительства или отказа от договора долевого строительства застройщик обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.

Порядок возврата денежных средств дольщику определен Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совмина от 08.01.2014 № 6 (далее – Положение № 6).

Заявление дольщика о расторжении договора долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке) либо решение застройщика о расторжении договора долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора долевого строительства являются основанием для возврата денежных средств (п. 4 Положения № 6).

Возврат денежных средств при строительстве (реконструкции) жилого помещения с предоставлением льготного кредита, одноразовой субсидии, субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом, выданным банком на строительство (реконструкцию) жилого помещения, субсидии на погашение основного долга по этому кредиту осуществляется:

в месячный срок со дня расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (прекращения членства в организации застройщиков);

в месячный срок со дня прекращения действия договора создания объекта долевого строительства (исключения из членов организации застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении из членов организации застройщиков) в связи со смертью дольщика (члена организации застройщиков) и при отсутствии оснований для заключения договора с наследниками;

в месячный срок со дня поступления к застройщику (в организацию застройщиков) решения о признании утратившим силу решения о внесении изменений в решение о предоставлении субсидии (субсидий) либо о признании утратившим силу решения о внесении изменений в список граждан на получение льготного кредита;

в сорокадневный срок с даты принятия решения о внесении изменений в решение о предоставлении субсидии (субсидий), предусматривающего уменьшение максимальной нормируемой стоимости жилого помещения для предоставления субсидии (субсидий), либо об отмене ранее принятого решения о предоставлении субсидии (субсидий) (с даты поступления кредита банка - в случае истечения срока, указанного в настоящем абзаце).

В иных случаях возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком (принятия в организацию застройщиков нового члена), но не позднее 3 месяцев со дня расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (со дня прекращения членства в организации застройщиков).

Для возврата денежных средств дольщик представляет застройщику документы, на основании которых составляется ведомость возврата взносов:

• копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет собственных денежных средств, за счет займов или кредитов организаций, иных источников;
• копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займов;
• справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации об остатке задолженности по предоставленному кредиту;
• справка районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации, принявших решение о предоставлении дольщику (члену организации застройщиков) субсидии (субсидий), о суммах перечисленных субсидий.

В случае непредставления дольщиком указанных документов ведомость возврата взносов (платежей) составляется на основании документов, имеющихся у застройщика, который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему дольщику.

Возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации. Пересчет внесенных сумм денежных средств производится по каждому источнику отдельно с учетом даты поступления денежных средств на специальный текущий счет застройщика и осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата застройщиком.

Возвращаемые денежные средства делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования:

• внесенные собственные денежные средства дольщика возвращаются на его расчетный счет в банке с учетом индексации и вычетом пени;
• денежные средства, внесенные за счет субсидий, кредитов, займов, возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджет, банк или организацию, выдавшую заем.

В случае если дольщик заключил договор с другим застройщиком, то денежные средства по его письменному заявлению направляются на специальный счет другого застройщика.

Застройщик (организация застройщиков) в трехдневный срок с даты возврата (погашения) кредита (части кредита) в банк направляет сведения о дате возврата (погашения) кредита (части кредита) и его сумме в соответствующие районные, городские исполнительные и распорядительные органы, местные администрации, принявшие решение о внесении изменений в решение о предоставлении субсидии (субсидий), предусматривающих уменьшение максимальной нормируемой стоимости жилого помещения для предоставления субсидии (субсидий), либо об отмене решения о предоставлении субсидии (субсидий).