В случае смерти гражданина (наследодателя) происходит переход имущества, прав и связанных с ними обязанностей к иным лицам – его наследникам.

При этом наследство умершего переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Согласно п. 1.17 Указа от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473), существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством.

Переход наследства к наследникам как единого целого означает, что наследники не вправе принять только какую-либо часть наследства, например, только права, а от принятия обязанностей отказаться.

Следует учитывать, что наследственные правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства, в соответствии с которыми наследниками умершего дольщика могут стать сразу несколько человек с неравными долями в наследстве и различной степенью родства.

Может сложиться такая ситуация, когда у дольщика не окажется вообще наследников, а будут только нетрудоспособные иждивенцы, находившиеся на его иждивении не менее одного года и проживавшие вместе с ним, которые также могут быть призваны к наследованию (п. 2 ст. 1063 ГК).

В том случае, если у умершего отсутствуют наследники, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отказались от получения наследства, на имущество умершего может претендовать государство (ст. 1039 ГК).

Определяя наследование как переход имущества умершего гражданина к другим лицам, законодатель акцентирует внимание на том, что при определении судьбы наследственного имущества необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства о наследовании. Никакие иные институты гражданского права, равно как и решение самого застройщика, в решении данного вопроса не применимы.

Официальным документом, подтверждающим права владельца документа на указанное в нем наследственное имущество, является свидетельство о праве на наследство, полученное наследниками в установленном законодательством порядке.

Таким образом, в случае предъявления наследниками свидетельства о праве на наследство застройщик обязан заключить с такими наследниками договор. При этом застройщик не вправе отказать наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика в случае, если наследники имеют право на такие условия в соответствии с законодательством, независимо от размера долей наследников в наследстве.

В силу принципа универсальности правопреемства между наследниками и застройщиком возникают правоотношения того же рода, что и между дольщиком и застройщиком.

Содержание договора, порядок заключения и исполнения урегулированы нормами Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденным постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156 (далее – Положение № 156, постановление № 156).

Основные права и обязанности дольщика закреплены в п. 11, 13-15, 17-19 Положения № 156, а также в разделе 6 типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденного постановлением № 156 (далее – типовой договор).

Права и обязанности дольщика относятся к существенным условиям договора, которые составляют его содержание. Кроме прав и обязанностей дольщика к существенным условиям относятся также иные условия, без наличия которых договор будет считаться незаключенным.

Учитывая, что строительство – это постоянно меняющийся процесс, для каждого договора будет свой перечень существенных условий, который будет зависеть от суммы средств, внесенных умершим дольщиком на оплату стоимости объекта долевого строительства.

В отношениях между дольщиком и застройщиком условно можно выделить следующие периоды, влияющие на содержание договора:

• подача дольщиком заявления застройщику о заключении договора без заключения самого договора;
• заключение договора без внесения оплаты стоимости объекта долевого строительства, с частичной или полной оплатой стоимости объекта строительства до ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию;
• полная оплата объекта долевого строительства по договору и ввод дома в эксплуатацию при отсутствии государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства;
• наличие государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства в отсутствие передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику.

Если смерть дольщика наступила после подачи им заявления застройщику о заключении договора, но до его заключения, то можно говорить, что к наследнику переходит право требования заключения с ним договора.

Данное право основано на п. 1.7 Указа № 473, согласно которому застройщик обязан вести регистрацию заявлений потенциальных дольщиков о заключении договоров. Следовательно, основанием для заключения договора является заявление дольщика.

Необходимо учитывать, что договор может быть составлен и подписан сторонами, но заключенным он будет считаться с момента его регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства.

В связи с этим права и обязанности по договору создания объекта долевого строительства могут быть включены в состав наследства только в том случае, если договор надлежащим образом зарегистрирован.

В такой ситуации содержание договора, который будет заключен застройщиком с наследником, в полном объеме будет соответствовать содержанию типового договора, утвержденного постановлением № 156.

Если смерть дольщика наступила в период строительства либо на этапе ввода в эксплуатацию объекта строительства, бесспорно, что объектом наследования также являются права и обязанности по договору, которые указаны в договоре с умершим дольщиком и в разделе 6 типового договора. В этом случае содержание договора с наследником будет таким же, с учетом средств, внесенных наследодателем, и размера долей в наследстве, принадлежащих каждому из наследников.

Более сложные ситуации с оформлением наследственных прав могут возникнуть на завершающих этапах отношений застройщика с дольщиком. В этой связи хотелось бы обратить внимание на следующие моменты.

В случае смерти дольщика, полностью оплатившего цену договора до ввода объекта строительства в эксплуатацию, но до регистрации им права собственности на объект долевого строительства, к наследникам также переходят имущественные права и обязанности согласно договору с наследодателем и разделу 6 типового договора.

Так, согласно п. 6.4.5 типового договора застройщик обязан в случае смерти дольщика заключить договор с его наследником.

Наследники, заключив с застройщиком договор, получат от него справку для оформления права собственности на объект долевого строительства, чтобы в установленном порядке обратиться за государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства, и примут объект от застройщика по акту приемки-передачи.

Вместе с тем следует отметить, что некоторые права и обязанности дольщика на данном этапе утратят свою актуальность, и поэтому не должны включаться в договор. Например, если дольщик в полном объеме уплатил цену договора, то излишним будет включение в договор условий о порядке оплаты цены договора.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным. Вместе с тем факт исполнения обязательств по передаче застройщиком объекта долевого строительства дольщику не означает прекращения действия договора.

После передачи объекта долевого строительства дольщику неисполненными обязательствами застройщика будут являться гарантийные обязательства застройщика.

Пунктом 7 Указа № 473 определено, что качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.

В целях защиты прав дольщиков законодатель предусмотрел гарантийный срок, который для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.

В течение указанного гарантийного срока, если будет выявлено, что объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать:

• от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов – 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;
• возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в т.ч. если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
• расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Совмином и договором.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Следовательно, законодательством гарантировано, что дольщики после получения объекта долевого строительства в течение определенного срока смогут реализовать свои права на получение объекта долевого строительства надлежащего качества в состоянии, отвечающем требованиям законодательства.

В такой ситуации застройщик также обязан будет заключить с наследником договор, по которому он примет на себя обязательства по устранению недостатков, выявленных в процессе эксплуатации объекта долевого строительства в период действия гарантийного срока.