Отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц в долевое строительство оформляются договорами создания объекта долевого строительства.

Сторонами договора создания объекта долевого строительства, заключаемого с гражданами, не состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, являются застройщик и дольщик.

В качестве застройщика может выступать юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров (п. 1.25 Указа от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве», далее – Указ № 473).

Требования к застройщику изложены в п. 1.3 Указа № 473, согласно которому застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения строительства объектов долевого строительства при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты, в том числе в государственные целевые бюджетные фонды, в государственные внебюджетные фонды, при наличии:

• документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
• документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
• договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;
• проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в порядке и случаях, установленных законодательством;
• разрешительной документации на строительство объекта строительства, выданной местными исполнительными и распорядительными органами;
• договора строительного подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
• извещения о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).

При этом Совмину предоставлено право устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.

В исполнение Указа № 473 постановлением Совмина от 22.11.2013 № 1007 утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости.

Информация о застройщике, представляющая собой одну из обязательных частей его проектной декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Проектная декларация должна содержать следующие сведения:

• наименование застройщика, место его нахождения, а также сведения о режиме работы застройщика;
• данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;
• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов;
• информацию об объекте строительства;
• информацию о порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров.

Дольщик – это физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. ИП, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком (п. 1.25 Указа № 473).

Таким образом, дольщиком может быть, как физическое, так и юридическое лицо.

Статус дольщика приобретается, равно как и статус застройщика, только после заключения и регистрации договора создания объекта долевого строительства в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Договор создания объекта долевого строительства в отношении одного объекта заключается только с одним дольщиком. Однако могут возникнуть ситуации, при которых на стороне дольщика могут выступить сразу несколько лиц, в т.ч. малолетних, не достигших возраста 14 лет. К примеру, такая ситуация возможна при переходе прав и обязанностей по договору создания объекта долевого строительства к новым дольщикам в порядке наследования.

Дольщиком может быть гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин или лицо без гражданства.

Согласно ст. 11 Конституции Республики Беларусь иностранные граждане и лица без гражданства на территории Беларуси пользуются правами и свободами и исполняют обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не определено Конституцией Республики Беларусь, законами и международными договорами.

Объем прав иностранных граждан и лиц без гражданства для участия в долевом строительстве зависит от их правового положения на территории Республики Беларусь.

Иностранные граждане, постоянно проживающие в Республике Беларусь, в соответствии с частью первой ст. 10 Закона от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь» (далее – Закон № 105-З), имеют все социально-экономические права, которыми пользуются граждане Республики Беларусь.

Согласно ст. 12 «Имущественные и личные неимущественные права» Закона № 105-З иностранцы в Республике Беларусь могут иметь в собственности имущество, наследовать или завещать его, пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством и международными договорами Республики Беларусь.

Равенство прав граждан Республики Беларусь и иностранцев, постоянно проживающих в Республике Беларусь, регламентировано также другими законодательными актами Республики Беларусь в зависимости от сфер регулирования.

В области жилищных отношений права иностранцев и лиц без гражданства регулируются дополнительно ЖК. Так, в соответствии со ст. 2 ЖК иностранные граждане и лица без гражданства являются субъектами жилищных отношений наравне с гражданами Республики Беларусь.

Следовательно, они в установленном законодательством порядке самостоятельно вправе выбирать формы и способы улучшения своих жилищных условий и приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь, в т.ч. путем участия в долевом строительстве жилых помещений.

Реализация прав и свобод иностранцев, временно проживающих или временно пребывающих в Республике Беларусь, а также лиц без гражданства требует соблюдения дополнительных процедур и условий, установленных законодательством или международными договорами Республики Беларусь.